آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
شهرداری تهران خبری خوش برای مردم پایتخت دارد؛ خبری که شاید رویای خانهدار شدن را برای بسیاری که سالهاست در آرزوی مالک شدن یک سرپناه هستند، دستیافتنیتر کند. طرحی با عنوان «خانهریز» که از مدتی پیش در فضای شهری پیچیده بود، حالا رسماً وارد فاز اجرایی شده است و به زودی، شهروندان میتوانند با سرمایههای خرد، از چند سانتیمتر گرفته تا کل یک واحد مسکونی را خریداری کنند. ایده اصلی این طرح که به سال گذشته بازمیگردد، در قالب فروش «صدم متری» مسکن مطرح شده بود. حالا شهرداری تهران با طراحی سازوکاری جدید، آن را به مرحله اجرا رسانده است. بر اساس این طرح، شهروندان میتوانند به جای پرداخت چند میلیارد تومان برای خرید یک واحد کامل، با سرمایهای به اندازه یک میلیون تومان، وارد بازار مسکن شوند و بهمرور زمان، مالک بخشی از یک پروژه ساختمانی شوند.
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، در توضیح این طرح میگوید: «مهمترین امتیاز این طرح برای مردم است. از یک سو سرمایه شهروندان در برابر تورم ملک حفظ میشود و از سوی دیگر مردم میتوانند در سود حاصل از ساختوساز شریک شوند». طرح «خانهریز» در واقع امتیاز ۰.۰۱ متر مربع از یک ملک مشخص بهصورت مشاعی است. یعنی هر فرد میتواند با توجه به میزان پسانداز خود، تعداد مشخصی از «خانهریز»ها را خریداری کند و به تدریج سرمایه خود را در پروژههای ساختمانی افزایش دهد. اگر فرد یا افرادی تا پایان یک پروژه موفق به تکمیل میزان لازم برای مالکیت کامل یک واحد نشوند، امکان انتقال سرمایه آنها به پروژههای بعدی فراهم است. فاز نخست این طرح در منطقه ۵ تهران و با مساحت خالص مسکونی حدود ۶۸۰۰ متر مربع اجرا خواهد شد و عرضه عمومی آن از طریق سامانه «شهرزاد» انجام میگیرد. قرار است عملیات اجرایی این پروژه از هفته آینده آغاز شود و شهروندان بتوانند از مبالغ پایین حتی یک میلیون تومان در این پروژه سرمایهگذاری کنند.
سازوکار دقیق طرح «خانهریز» چگونه است؟
طرح «خانهریز» در واقع نوعی سرمایهگذاری «سانتیمتری» روی یک ملک مشخص به حساب میآید. به این معنا که هر فرد میتواند به اندازه توان مالی خود، بخشی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کند. قیمتگذاری بر اساس میانگین ارزش کل ملک انجام میشود و خریداران این امکان را دارند که از چند سانتیمتر تا کل یک واحد مسکونی را خریداری کنند. طبق اعلام مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهر تهران، قیمت املاک توسط کارشناسان رسمی و در زمان تحویل ملک تعیین شده و سپس از طریق مزایده عرضه میشود.
این فرآیند برای شفافیت بیشتر در تعیین قیمتها طراحی شده است. همچنین ارزش سهام افراد متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و قیمت روز ملک افزایش مییابد و کارشناسان رسمی بهصورت ماهانه ارزشگذاری پروژه را انجام میدهند. نکته مهم دیگر، قابلیت معامله «خانهریز»ها در بازار ثانویه است. شهروندان هر زمان که بخواهند میتوانند سهام خود را در بازار ثانویه عرضه کنند و در صورتی که خریداری وجود نداشته باشد، مجموعه متعهد است سهام را با ۱۰ درصد کمتر از قیمت روز خریداری کند تا اصل سرمایه و سود منطقی افراد حفظ شود.
این طرح چه تفاوتی با مدلهای قبلی دارد؟
طرح فروش متری مسکن پیش از این نیز در ایران مطرح شده بود، اما به نتیجه مطلوب نرسید و در نهایت بخش زیادی از سرمایههای خرد مردم به سمت بازارهایی مانند طلا و ارز حرکت کرد. حالا مدیریت شهری تلاش کرده با طراحی سازوکاری جدید، این سرمایهها را دوباره به بازار مسکن بازگرداند. تفاوت اصلی این طرح با نمونههای قبلی، ایجاد امکان نقدشوندگی و خروج آسان سرمایه است. در این مدل، افراد میتوانند هر زمان که بخواهند، سهم خود را با قیمت روز به فروش برسانند. همچنین امکان انتقال سرمایه به پروژههای دیگر نیز پیشبینی شده است که این ویژگی، ریسک سرمایهگذاری را کاهش میدهد. مدیران شهری معتقدند این مدل علاوه بر کمک به خانهدار شدن تدریجی مردم، میتواند به رونق صنعت ساختوساز نیز کمک کند؛ صنعتی که سهم قابل توجهی در اقتصاد کشور دارد.
نگاه کارشناسان به طرح «خانهریز» چیست؟
دیدگاه کارشناسان درباره این طرح یکسان نیست. هدی کلانتری، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است که مسکن بیش از آن که یک کالای سرمایهای باشد، کالایی مصرفی است و برنامهریزی برای خانهدار شدن باید بر پایه مالکیت کامل یک واحد انجام شود. در مقابل، امیر رستمیان، دیگر کارشناس این حوزه، با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن میگوید که خرید یک خانه برای یک کارمند ممکن است حدود ۱۰۰ سال زمان ببرد. به گفته او، در چنین شرایطی، هدایت سرمایههای اندک به سمت خرید تدریجی مسکن در مقیاسهای بسیار کوچک میتواند راهکاری عملی باشد تا افراد در طول زمان مالک بخشی از یک ملک شوند. بهطور کلی، برخی کارشناسان بر این باورند که با توجه به تورم شدید در بازار مسکن، ورود سرمایههای خرد، حتی برای خرید یک متر از یک واحد، میتواند بهعنوان یکی از مسیرهای ممکن برای خانهدار شدن در نظر گرفته شود.
چه چالشهایی پیشروی این طرح وجود دارد؟
طرح «خانهریز» با وجود جذابیتهایش، با پرسشها و چالشهای جدی نیز مواجه است. مهمترین این چالشها، موضوع نقدشوندگی و حفظ ارزش سرمایه در شرایط نوسانی بازار است. اگرچه شهرداری متعهد شده که سهام را با ۱۰ درصد کمتر از قیمت روز خریداری کند، اما موفقیت این طرح در گرو ایجاد امکان نقدشوندگی واقعی است.
چالش دیگر، اطمینان از اتمام پروژهها در زمان مقرر است. شهرداری تهران اعلام کرده که حتی در صورت بروز شرایط خاص، روند اجرای پروژه متوقف نخواهد شد و سرمایهگذار در حال تجهیز کارگاه است. با این حال، سابقه پروژههای مشابه نشان میدهد که تأخیر در ساختوساز یکی از ریسکهای اصلی این نوع سرمایهگذاریهاست. همچنین برخی کارشناسان معتقدند که قیمتگذاری عادلانه و شفاف از سوی کارشناسان رسمی، میتواند از بروز اختلافات حقوقی و مالی جلوگیری کند، اما نحوه نظارت بر این فرآیند نیز جای پرسش دارد.
چشمانداز اجرای طرح و آینده بازار مسکن
با اینکه این طرح قرار بود در اسفندماه سال گذشته وارد مرحله عرضه عمومی شود، اما همزمانی آن با شرایط جنگی و فضای ناپایدار ناشی از تحولات منطقهای، اجرای آن را به تعویق انداخت. اکنون مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران اعلام کرده که عملیات اجرایی پروژه آغاز شده و سرمایهگذار در حال تجهیز کارگاه است. به گفته خاصهباف، شهروندان میتوانند در بازهای ۸ تا ۱۵ ساله، متناسب با توان مالی خود به مالک بخشی از یک واحد مسکونی یا حتی یک واحد کامل تبدیل شوند. این مسئله میتواند انگیزه خانهدار شدن را در میان اقشار مختلف جامعه افزایش دهد. شهرداری تهران این طرح را یکی از مدلهای جدید مشارکت مردمی در اقتصاد شهری میداند و معتقد است در صورت موفقیت، میتواند الگوی تازهای برای سرمایهگذاری خرد در حوزه مسکن و توسعه شهری ایجاد کند؛ الگویی که هدف نهایی آن افزایش مشارکت شهروندان و کاهش فاصله مردم با بازار مسکن است.