آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
هر سال که میگذرد، یکی از تلخترین خاطرات زندگی شهری در ایران، جستجوی یک خانه اجارهای جدید است. امسال هم قرار بود با یک سقف ۲۷ درصدی برای افزایش اجاره، این دغدغه کمتر شود. اما آیا این قانون، واقعاً به کمک مستاجران آمد؟ به نظر میرسد که این تصمیم، نه تنها مشکلات را حل نکرد، بلکه به نوعی، آنها را پیچیدهتر هم کرد. مالکان، برای فرار از این سقف، راههای جدیدی پیدا کردهاند. سقف ۲۷ درصدی افزایش اجاره، در تئوری، یک اقدام حمایتی از سوی دولت بود. هدف این بود که جلوی افزایش بیرویه قیمت اجارهبها گرفته شود و مستاجران، با فشار کمتری روبرو شوند. اما در عمل، این قانون، به یک چالش جدید تبدیل شده است. مالکان، به جای پذیرش این سقف، ترجیح میدهند که هر سال، مستاجر خود را عوض کنند تا بتوانند با یک قرارداد جدید، اجاره را به قیمت روز افزایش دهند.
این رفتار، یک واکنش طبیعی به یک قانون دستوری است. وقتی یک بازار، تحت فشار کنترل قیمت قرار میگیرد، فعالان آن، به دنبال راههایی برای دور زدن قانون میگردند. در بازار اجاره مسکن، این راهها، شامل قراردادهای زیرزمینی، دریافت ودیعههای سنگین، و البته جابهجایی سالانه مستاجران است. نتیجه؟ مستاجران، نه تنها از افزایش اجاره در امان نمیمانند، بلکه هر سال، باید هزینه جابهجایی و بیثباتی را نیز تحمل کنند. این روزها، در بسیاری از محلههای تهران و سایر کلانشهرها، شاهد یک پدیده عجیب هستیم. مالکان، به جای اینکه به مستاجر قبلی خود، اجازه ادامه سکونت بدهند، ترجیح میدهند که قرارداد را فسخ کنند و با یک مستاجر جدید، با قیمتی بسیار بالاتر، قرارداد ببندند. این کار، اگرچه قانونی است، اما با روح قانون حمایت از مستاجران، در تضاد است.
از سوی دیگر، قراردادهای زیرزمینی، به یک معضل جدی تبدیل شده است. در این قراردادها، مالک و مستاجر، به صورت شفاهی یا با یک قرارداد عادی، بر سر اجارهبهایی توافق میکنند که بسیار بالاتر از سقف تعیین شده است. این قراردادها، در صورت بروز اختلاف، هیچ پشتوانه قانونی ندارند و مستاجر، در موقعیت بسیار ضعیفی قرار میگیرد. بازار مسکن، مانند هر بازار دیگری، تابع عرضه و تقاضا است. وقتی تقاضا برای مسکن، بسیار بیشتر از عرضه است، قیمتها، به طور طبیعی افزایش مییابد. دولت، با تعیین سقف اجاره، سعی کرده است که این افزایش قیمت را کنترل کند، اما این کار، بدون افزایش عرضه مسکن، محکوم به شکست است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که راهحل اصلی بحران مسکن، افزایش عرضه است. دولت باید با ساخت مسکن ارزانقیمت، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت، و همچنین کاهش هزینههای ساخت، به افزایش عرضه مسکن کمک کند. در غیر این صورت، هر نوع کنترل قیمتی، فقط به ایجاد حاشیههای جدید و افزایش نارضایتی منجر خواهد شد.
چرا سقف ۲۷ درصدی شکست خورد؟
تعیین سقف ۲۷ درصدی برای افزایش اجارهبها، یک اقدام دستوری در بازاری است که بر اساس عرضه و تقاضا عمل میکند. وقتی تقاضا برای مسکن، بسیار بیشتر از عرضه است، قیمتها به طور طبیعی افزایش مییابند. دولت با تعیین سقف، سعی کرده است که این افزایش قیمت را کنترل کند، اما این کار، بدون افزایش عرضه، محکوم به شکست است. مالکان، در یک بازار با تقاضای بالا، به دنبال حداکثر کردن سود خود هستند. وقتی یک قانون، آنها را از افزایش قیمت تا سطح بازار باز میدارد، آنها به دنبال راههای دیگری برای جبران این کاهش سود میگردند. جابهجایی سالانه مستاجران و انعقاد قراردادهای زیرزمینی، دقیقاً همین راهها هستند.
این رفتارها، نشان میدهد که کنترل قیمت، بدون کنترل عرضه، فقط به ایجاد حاشیههای جدید منجر میشود. کارشناسان اقتصادی معتقدند که دولت باید به جای کنترل قیمت، به دنبال افزایش عرضه مسکن باشد. ساخت مسکن ارزانقیمت، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت، و کاهش هزینههای ساخت، میتواند به افزایش عرضه و کاهش قیمتها کمک کند. تا زمانی که عرضه مسکن، به اندازه کافی نباشد، هر نوع کنترل قیمتی، محکوم به شکست است.
قراردادهای زیرزمینی؛ یک معضل جدید
قراردادهای زیرزمینی، به یکی از معضلات جدی بازار اجاره مسکن تبدیل شده است. در این قراردادها، مالک و مستاجر، به صورت شفاهی یا با یک قرارداد عادی، بر سر اجارهبهایی توافق میکنند که بسیار بالاتر از سقف تعیین شده است. این قراردادها، در صورت بروز اختلاف، هیچ پشتوانه قانونی ندارند و مستاجر، در موقعیت بسیار ضعیفی قرار میگیرد. این قراردادها، نه تنها حقوق مستاجران را نقض میکنند، بلکه به بیثباتی بازار اجاره نیز دامن میزنند. مستاجرانی که به این قراردادها تن میدهند، در واقع، در یک بازار سیاه، با قیمتهای بالاتر و بدون هیچ حمایت قانونی، زندگی میکنند. این موضوع، به ویژه برای اقشار کمدرآمد، یک فاجعه است. دولت برای مقابله با این معضل، باید نظارت خود را بر بازار اجاره مسکن افزایش دهد و با مالکان متخلف، برخورد قانونی کند. همچنین، باید فرهنگ قراردادهای رسمی و شفاف را در بین مردم ترویج دهد.
جابهجایی سالانه مستاجران؛ هزینههای پنهان
جابهجایی سالانه مستاجران، یکی دیگر از پیامدهای سقف ۲۷ درصدی است. مالکان، به جای اینکه به مستاجر قبلی خود، اجازه ادامه سکونت بدهند، ترجیح میدهند که قرارداد را فسخ کنند و با یک مستاجر جدید، با قیمتی بسیار بالاتر، قرارداد ببندند. این کار، اگرچه قانونی است، اما با روح قانون حمایت از مستاجران، در تضاد است. جابهجایی سالانه، هزینههای پنهانی را به مستاجران تحمیل میکند. هزینه حملونقل، هزینه ثبت قرارداد جدید، هزینه تعمیرات و تغییرات در محل جدید، و همچنین بیثباتی و عدم امنیت، همه از جمله این هزینهها هستند. این هزینهها، به مراتب بیشتر از افزایش اجارهبهایی است که ممکن است مستاجر در صورت تمدید قرارداد، متحمل شود. دولت باید با تشویق مالکان به تمدید قرارداد با مستاجران فعلی، از جابهجاییهای اجباری جلوگیری کند. ارائه تسهیلات مالیاتی به مالکانی که با مستاجران خود، قرارداد را تمدید میکنند، میتواند یک راهکار مؤثر باشد.
نقش دولت در بحران مسکن
دولت، نقش کلیدی در بحران مسکن دارد. او میتواند با سیاستهای مناسب، به افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمتها و حمایت از مستاجران کمک کند. اما سیاستهای فعلی، بیشتر از اینکه به حل بحران کمک کند، به پیچیدهتر شدن آن منجر شده است. دولت باید به جای کنترل قیمت، به دنبال افزایش عرضه مسکن باشد. ساخت مسکن ارزانقیمت، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت، و کاهش هزینههای ساخت، میتواند به افزایش عرضه و کاهش قیمتها کمک کند. همچنین، دولت باید با نظارت دقیق بر بازار اجاره، از قراردادهای زیرزمینی و جابهجاییهای اجباری جلوگیری کند. در نهایت، دولت باید با همکاری بخش خصوصی، به دنبال راهحلهای بلندمدت برای بحران مسکن باشد. این راهحلها، شامل اصلاح قوانین، افزایش سرمایهگذاری در بخش مسکن، و حمایت از اقشار کمدرآمد است.
آینده بازار اجاره مسکن
آینده بازار اجاره مسکن، به عملکرد دولت و همچنین به شرایط اقتصادی کشور بستگی دارد. اگر دولت بتواند به افزایش عرضه مسکن کمک کند، ممکن است شاهد کاهش قیمتها و بهبود شرایط برای مستاجران باشیم. اما اگر دولت به سیاستهای فعلی ادامه دهد، ممکن است شاهد تشدید بحران و افزایش نارضایتی باشیم. کارشناسان معتقدند که سقف ۲۷ درصدی، یک اقدام موقتی است که نمیتواند مشکل اساسی را حل کند. راهحل اصلی، افزایش عرضه مسکن و کاهش هزینههای ساخت است. تا زمانی که این کار انجام نشود، بازار اجاره مسکن، همچنان یک بازار ناعادلانه و پر از تنش خواهد بود.