قولنامه دیگر اعتبار ندارد

آسیانیوز ایران؛ سرویس اجتماعی:

پس از سال‌ها چالش حقوقی و فقهی، بالاخره قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حکم حکومتی مقام معظم رهبری به مرحله اجرا رسید. این قانون که پنج بار توسط شورای نگهبان رد شده بود، با استناد به "مصلحت نظام" و "پیشگیری از فساد" مسیر خود را باز کرد و از این پس، سند رسمی تنها سند معتبر در دادگاه‌ها خواهد بود. اما این تحول بزرگ چه تأثیری بر بازار مسکن، مشاوران املاک و شهروندان عادی خواهد گذاشت؟ آیا می‌تواند به کاهش دعاوی حقوقی و افزایش امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود؟

رئیس سازمان ثبت اسنادواملاک گفت:‌ از سوم تیرماه سال گذشته با صدور اسناد حدنگاری که سبز رنگ هستند، دیگر ارائۀ قولنامۀ جدید در دادگاه پذیرفتنی نیست.حسن بابایی پنجشنبه شب در نشست منطقه‌ای با محوریت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سالن امامت دادگستری خوزستان برگزار شد با بیان اینکه شاهد برگزاری نشست منطقه‌ای خوبی هستیم، اظهار کرد: قانون ثبت بنا به دلایل مختلف در طول تاریخ دچار فراز و نشیب‌های فراوان شده و این رسمیت و اعتبار سند رسمی متأسفانه دچار تزلزل‌های مختلف شده است اما امروز قانونی داریم که اساس آن حکم حکومتی مقام معظم رهبری است.

وی گفت: در ۶ تیرماه ۱۴۰۲ زمانی که طرح مذکور در مجمع مطرح شد به دلیل اختلافات مکرر مجلس و شورای نگهبان، ۵ بار توسط شورای نگهبان رد شد که علت رد شدن آن مغایرت با موازین فقهی و شرعی بوده است در حالی که این قانون از سال ۹۵ در مجلس با عناوین مختلف مطرح شده بود. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه مقام معظم رهبری به این مساله ورود کرده‌اند، تصریح کرد: همچنان این نگرانی وجود داشته که فقها مغایرت با موازین فقهی را مطرح کنند، طرح را درست نداند و نظر شورای نگهبان را صحیح بخوانند. بابایی افزود: در مجمع مواضع مختلفی وجود داشت و این قانون به راحتی نهایی نشد. همچنین بیم آن می‌رفت که این طرح در مجمع کلا رد شود.

وی عنوان کرد: مقام معظم رهبری در ۶ تیر ماه ۱۴۰۲ فرمودند، مجمع از باب مصلحت و دفع فساد، ورود کند که در واقع از این طریق راه را نشان دادند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه عدم ثبت معامله محل فساد، جعل و انکار واقع می‌شود، تصریح کرد: شخصی که سال‌ها سند رسمی دارد ناگهان حکم تخلیه از دادگاه می‌گیرد زیرا فردی سند عادی ارائه کرده که مقدم بر سند رسمی است. وی ادامه داد: پیش از قانون مذکور، سند عادی با سند رسمی برابری می‌کرد و آنچه که حجت دارد تاریخ انعقاد سند است و اگر سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد و به اثبات برسد سند رسمی باطل می‌شود. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اعلام اینکه مردم همیشه نگران بودند و در معاملات امنیت روانی وجود نداشت، عنوان کرد: اما مصلحت اقتضا می‌کرد که غلبه مصلحت بر فقه حاکم شود و این موضوع بسیار مهمی است. در شرع آمده سند ادله اثباتی است اما ما می‌گوئیم سندی که به ثبت نرسد در دادگاه و در دستگاه‌های دولتی مسموع نیست و قابلیت پذیرش ندارد، در واقع اینجا برای مصلحت و دعوی عدیده ای که در دادگاه‌ها تولید شده از شرع عدول کرده‌ایم. بابایی قانون مذکور را قانون نوینی خواند و افزود: حقوقدانانی که سالیان سال انتظار می‌کشیدند، مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، احیا مجدد شود، سند رسمی مجدداً جایگاه خود را پیدا کند و در کشور تبیین می‌شود قانون جامه عمل پوشاند و قانونی مبتنی بر فناوری است.

وی با بیان اینکه تمامی دفاتر در دفترخانه‌ها جمع شده است، اظهار کرد: ثبت امروز ثبت عادی نیست و الکترونیک است، دفاتر قدیم را در ادارات ثبت و اسناد رسمی هم جمع کرده‌ایم همه در حال ثبت در سامانه‌های الکترونیک هستند، یعنی محل جعل وجود ندارد که اگر در دفتر سنتی ثبت می‌شد هر لحظه امکان مخدوش شدن، تحریف و پاک شدن وجود داشت. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در حال حاضر یک میلیون و ۷۴۰ هزار مشمول تبصره ۴ ماده یک می‌شوند. پیش‌نویس تنظیم کردن شامل اسنادی می‌شود که از سوم تیر ماه به بعد صادر شده‌اند. به گفته بابایی، در حالت خوش بینانه نهایت ۱۰۰ هزار سند دچار نقل و انتقال شده‌اند.

۳۴ درصد مشاوران املاک به سامانه وصل شده‌اند

وی با بیان اینکه مشاوران املاک ما پیشانی مسأله هستند، تصریح کرد: اگر امروز ۳۴ درصد مشاوران املاک یعنی بیش از ۵۱ هزار مشاور املاک به سامانه کاتب ملحق شده‌اند کار بزرگی انجام داده‌اند، همچنین این تعداد پیش‌نویس نیز خوب و معقول است.رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در ادامه کار نگرانی‌ها برطرف شود و زمینه همکاری‌ها فراهم شود، بسیاری از مشاوران املاک و سامانه ما متصل خواهند شد زیرا آنها به دنبال فراهم کردن زمینه معامله‌ای نیستند که بر علیه خودش دعاوی متعدد مطرح شود.

بابایی ادامه داد: در بسیاری از دعاوی مربوط به املاک، مشاور املاک به عنوان معاونت در جرم یا گاهی اوقات جلب ثالث در پرونده‌های حقوقی و یا عناوین مختلف دیگر در پرونده‌های حقوقی دعوت می‌شدند. وی اظهار کرد: ما معتقدیم مشاور املاک باید وظیفه‌ای که در ماده ۲ قانون تجارت آمده است را اقدام کند زیرا اگر اقدام به انعقاد قرار داد کند از باب مسئولیت کیفری تحت تعقیب قرار می‌گیرد و این قانون به نفع مشاورین املاک است. به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در پرونده‌های حقوقی مختلف پیش‌نویس آثار بسیار خوبی دارد در جلسات این چنینی که موارد قانونی تبیین شود مشاوران املاک یاران خوبی برای دستگاه قضائی و سازمان ثبت خواهند بود.

بابایی خطاب به مشاوران املاک گفت: وظیفه شما دلالی است که نقش آن در قانون تجارت ذکر شده است، دلال وظیفه‌ای برای انعقاد قرارداد ندارد و حق دلالی آن باید تضمین شود، ما نیز به دنبال حفظ حقوق مشاورین املاک هستیم.وی با اعلام اینکه انتظار داریم دادستان‌ها به ما کمک کنند عنوان کرد: رؤسای اتحادیه‌ها در اقناع سازی بسیار خوب عمل کرده‌اند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: ماده ۱۱ قانون الزام مطرح کرده اگر مشاور املاکی همکاری نکند، پیش‌نویس تنظیم نکند و به روش قدیم عمل کند در اداره کل تعزیرات برای آن پرونده تشکیل می‌شود و معتقدیم این موضوع را نخواهیم داشت زیرا اگر مشاور املاکی بداند قانون مذکور چه مزایایی برای آن دارد هیچگاه به سراغ تنظیم سند نمی‌رود. بابایی با بیان اینکه قولنامه در دادگاه‌ها مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد، تصریح کرد: از رؤسای اتحادیه املاک خواهش دارم به مشاوران املاک این مسئله را حتماً تذکر دهند که اگر به روش قدیم عمل کنند امکان دارد به کل جبران خسارت محکوم شوند.

وی خطاب به مشاوران املاک گفت: به هیچ عنوان در خصوص اسناد سبز رنگ که از تیر ماه صادر شده است قولنامه تنظیم نکنید زیرا اگر طرح دعوا شود به کل جبران خسارت محکوم می‌شوید. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اعلام اینکه ۶ وزارتخانه و چهار دستگاه در خصوص قانون مذکور مسئولیت دارند اظهار کرد: راه و شهرسازی، صمت، دادگستری، وزارت اقتصاد و دارایی، جهاد کشاورزی، تأمین اجتماعی و امور مالیاتی که باید کنار قوه قضائیه قرار گیرند.دستگاه‌هایی که همکاری نکنند از باب ترک فعل به مراجع اعلام می‌کنیم. بابایی افزود: رئیس قوه قضائیه در اجرای قانون جدی است و بارها در محل‌های مختلف بر اجرای قانون مذکور تاکید داشته‌اند؛ بنده کمتر قانونی با این عظمت و پشتوانه را شنیده‌ام لذا از همه انتظار دارم این قانون را با جدیت دنبال کنند، برخی قوانین به علت به علت نبود شرایط تار شدند اما این قانون متروک نمی‌شود و هر روز بر آن مصمم هستیم.

تحلیل حقوقی آسیانیوز ایران

۱. چالش‌های پیش روی تصویب قانون

• ۵ بار رد شدن در شورای نگهبان به دلیل مغایرت با موازین فقهی

• ورود حکم حکومتی رهبری بر اساس مصلحت نظام و پیشگیری از فساد

• حل تعارض بین فقه و قانون با اولویت دادن به مصلحت عمومی

۲. مزایای قانون جدید

• کاهش فساد و جعل با حذف اسناد کاغذی و سنتی

• افزایش امنیت حقوقی برای مالکین و خریداران

• شفافیت در معاملات با ثبت الکترونیک و پیگیری دقیق

۳. تأثیر بر بازار مسکن و مشاوران املاک

• الزام ۵۱ هزار مشاور املاک به ثبت معاملات در سامانه الکترونیک

• جریمه سنگین برای متخلفان شامل پرداخت خسارت کامل

• حذف قولنامه‌های سنتی که پیش از این منشأ بسیاری از دعاوی بودند

۴. چالش‌های پیش‌رو

• همکاری دستگاه‌های مختلف از جمله وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد

• مقاومت احتمالی مشاوران املاک در برابر تغییر سیستم سنتی

• افزایش حجم کار دفاتر اسناد رسمی در کوتاه‌مدت

۵. چشم‌انداز آینده

• کاهش قابل توجه دعاوی ملکی در بلندمدت

• افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل امنیت حقوقی بالاتر

• تحول در نظام حقوقی ایران با الگوبرداری از سیستم‌های پیشرفته جهانی