​تحلیل بازار مسکن پس از مکانیسم ماشه

آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:

بازار مسکن ایران بار دیگر در حال نقشه خوانی از شرایط پیچیده سیاسی و اقتصادی است. این روزها، افزایش قابل توجه فایل‌های فروش، به ویژه در بخش املاک لوکس و گران‌قیمت، نشان‌دهنده یک تغییر راهبرد در میان سرمایه‌داران بزرگ است. به نظر می‌رسد مالکان این دسته از املاک، که عمدتاً ساکنان مناطق شمال شهر هستند، در پی تعدیل سبد دارایی‌های خود برآمده‌اند. آن‌ها با خوانش نشانه‌هایی از آینده، ترجیح می‌دهند بخشی از دارایی غیرمنقول خود را نقد کرده و در شرایط «نه جنگ، نه صلح» از ریسک‌های احتمالی بکاهند.

در سوی دیگر ماجرا، اقشار متوسط جامعه شاهد افزایش ملایم قیمت‌ها در واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت هستند. این دوگانگی، شکاف عمیق در بازار مسکن را بیش از پیش آشکار می‌کند؛ جایی که رفتار سرمایه‌داران بزرگ و خانوارهای عادی کاملاً از هم متمایز شده است. پدیده جالب توجه دیگر، استفاده از کلیدواژه «مهاجرت» در آگهی‌های فروش است. فروشندگان با به کار بردن این عبارت، سعی در ایجاد حس اضطرار و جلب توجه خریدارانی دارند که به دنبال فرصت‌های به ظاهر مناسب هستند. این گزارش را باید در چند لایه مختلف تحلیل کرد:

۱. تحلیل رفتار سرمایه‌داران بزرگ (مالکان املاک لوکس)

• خروج سرمایه از دارایی غیرمنقول

  این گروه با پیش‌بینی رکود یا بی‌ثباتی بیشتر در بازار، در حال تبدیل دارایی‌های با نقدشوندگی پایین (ملک) به دارایی‌های با نقدشوندگی بالاتر (نقدینگی) هستند.

• مدیریت ریسک

  شرایط «نه جنگ، نه صلح» برای سرمایه‌گذاری بلندمدت نامطمئن است. بنابراین، کاهش در معرض قرارگیری در بازار مسکن یک استراتژی منطقی برای آن‌ها محسوب می‌شود.

• تعدیل سبد دارایی

  ممکن است هدف، انتقال سرمایه به بازارهای موازی با بازدهی احتمالی بالاتر مانند ارز یا سهام باشد.

۲. تحلیل بازار مسکن برای اقشار متوسط

• رشد کمتر از تورم

  این امر نشان‌دهنده رکود تورمی در بخش مسکن است. یعنی قیمت‌ها اسمی افزایش یافته، اما به دلیل تورم بالا، قدرت خرید خانوارها برای خرید مسکن عملاً کاهش یافته است.

• فشار تقاضای واقعی

  افزایش قیمت در واحدهای کوچک‌متراژ نشان می‌دهد تقاضای واقعی و نیاز سرپناهی خانوارهای کم‌درآمد و متوسط همچنان پابرجاست، اما این تقاضا فقط قادر به حرکت در بخش‌های بسیار ارزان بازار است.

۳. پدیده «بازاریابی با مهاجرت»

• ایجاد حس اضطرار

  فروشندگان با استفاده از این کلیدواژه، به خریداران بالقوه القا می‌کنند که فروشنده قصد خروج دارد و ممکن است حاضر به معامله با قیمت پایین‌تر باشد (که در عمل همیشه صحیح نیست).

• سواستفاده از شرایط اجتماعی

  این تاکتیک از فضای روانی حاکم بر جامعه که در آن مهاجرت به یک گفتمان تبدیل شده، سوءاستفاده می‌کند.

• نشانه‌ای از رکود

  رواج چنین روش‌های بازاریابی، معمولاً نشان‌دهنده رکود در بازار و استیصال فروشندگان برای جلب توجه است.

جمع‌بندی و چشم‌انداز

به طور کلی، بازار مسکن در یک دوگانگی عمیق به سر می‌برد. بخش سرمایه‌بر و لوکس آن نشانه‌هایی از خروج سرمایه را نشان می‌دهد، در حالی که بخش مسکن اقشار متوسط در دام رکود تورمی گرفتار شده است. این وضعیت، شکاف طبقاتی را در یکی از اساسی‌ترین نیازهای جامعه عمیق‌تر می‌کند. چشم‌انداز بازار کاملاً وابسته به حل و فصل وضعیت «نه جنگ، نه صلح» و بازگشت اطمینان به اقتصاد کلان است.