آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
بازار مسکن ایران در آستانه یک تحول بزرگ و شاید یک بحران جدید قرار گرفته است. این بار اما داستان، فقط افزایش قیمت نیست؛ بلکه «توقف کامل» معاملات است. تصور کنید در بازاری که خریداران مشتاق فراوانند و به دفاتر املاک هجوم بردهاند، فروشندگان حاضر به فروش نیستند. این سناریوی عجیب، امروز واقعیت بازار مسکن تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ است. علت این قفل معاملاتی چیست؟ پاسخ را باید در نوسانات سرسامآور نرخ ارز جستجو کرد. اما نه آنطور که تصور میکنید. این بار، قیمتها هنوز به صورت واقعی افزایش نیافته، اما «ترس» از آینده، همه چیز را فلج کرده است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، پرده از یک بحران روانی عمیق برمیدارد. بحرانی که میتواند به زودی به یک افزایش قیمت واقعی و بیسابقه تبدیل شود. او هشدار میدهد که اگر نرخ ارز کاهش جدی نیابد، همین اضطراب و تردید فروشندگان، خریداران را وادار به پیشنهاد قیمتهای بالاتر میکند و این آغازی برای یک جهش دیگر در بهای مسکن خواهد بود.
اما این فقط بخشی از ماجراست. لایه زیرین این بحران، کاهش ۱۳ درصدی تولید مسکن و خروج سرمایهگذاران و سازندگان از کشور است. این یعنی بحران کمبود عرضه در آیندهای نزدیک. باقرپور همچنین از طرحهای شهرداری مانند «خانهریز» به شدت انتقاد میکند و آن را بنگاهداری میخواند که راهکاری برای خانهدار کردن مردم ندارد. در این گزارش، تحلیلی عمیق از وضعیت قفلشده بازار مسکن، پیامدهای نوسانات ارزی و هشدارهای کارشناسی درباره موج دوم گرانی را میخوانید. آینده مسکن در ایران به کجا میرود؟
تحلیل مکانیزم «قفل روانی» در بازار غیرنقدشونده
بازار مسکن ذاتاً بازاری با نقدشوندگی پایین است. این ویژگی، آن را در مقابل «شوکهای روانی» بسیار آسیبپذیر میکند. زمانی که فروشندهای ملک خود را به فروش میرساند، با دو ریسک بزرگ مواجه است: اول، ریسک ناتوانی در جایگزینی دارایی (یعنی با پول به دست آمده نتواند ملک مشابه یا بهتری بخرد) و دوم، ریسک کاهش ارزش پول نقد دریافتی در برابر تورم یا نوسانات ارز. در شرایط بیثباتی ارزی، این دو ریسک به حداکثر خود میرسند. در چنین فضایی، رفتار عقلایی فروشنده، «منتظر ماندن» و «خروج از بازار» است. حتی اگر تقاضا زیاد باشد، فروشنده ترجیح میدهد دارایی غیرنقدی (ملک) را حفظ کند که دستکم ارزش نسبی خود را در برابر تورم حفظ میکند، نه اینکه آن را به پول نقدی تبدیل کند که ممکن است به سرعت ارزش خود را از دست بدهد. این همان پدیده «قفل روانی» است که از ترس از آینده سرچشمه میگیرد. نکته فنی این است که این قفل، یک «تعادل ناکارا» در بازار ایجاد میکند. حجم معاملات به نزدیک صفر میل میکند، قیمتهای ثبتشده نمایانگر واقعیت عرضه و تقاضا نیستند و بازار عملاً از انجام کارکرد اصلی خود که تخصیص بهینه داراییهاست، بازمیماند. این رکود معاملاتی میتواند ماهها ادامه یابد.
تفکیک اثرات کوتاهمدت و بلندمدت نوسانات ارزی
در کوتاهمدت (چند ماه)، اثر اصلی نوسان ارز بر مسکن، روانی و مبتنی بر انتظارات است. مسکن در ذهن ایرانیان یک «دارایی امن» و «پناهگاه سرمایه» در برابر بیثباتیهاست. بنابراین، هر گونه تلاطم در بازارهای موازی مانند ارز و طلا، بلافاصله نگاهها را به سمت مسکن معطوف میکند. این افزایش نگاه، لزوماً به معنای افزایش معاملات نیست، بلکه افزایش «نظربازی» و «پرسوجو» است که فضای بازار را ملتهب میکند. اما اثر بلندمدت (یک تا دو سال)، کاملاً واقعی و مبتنی بر عوامل بنیادی است. از دو کانال اصلی: اول، افزایش هزینههای ساخت. بخش عمدهای از مصالح ساختمانی، مستقیم یا غیرمستقیم وابسته به نرخ ارز هستند. افزایش هزینه ساخت، «کف قیمت جدیدی» برای عرضه مسکن ایجاد میکند و فروشندههای قدیمی نیز قیمت خود را با این کف جدید هماهنگ میکنند. دوم، کاهش عرضه به دلیل رکود ساختوساز. وقتی سوداوری ساختوساز به دلیل افزایش هزینهها و ریسک بالا کاهش مییابد یا حتی منفی میشود، سازندگان پروژهها را متوقف کرده یا از بازار خارج میشوند. پیوند این دو اثر، یک مارپیچ خطرناک ایجاد میکند: شوک روانی (کوتاهمدت) → توقف ساختوساز و افزایش هزینهها (بلندمدت) → کاهش عرضه و افزایش قیمتهای واقعی → تشدید بیشتر انتظارات تورمی و شوک روانی جدید.
تحلیل ریاضی بحران «عرضه و تقاضا» با توجه به آمار کاهش تولید
بر اساس آمار بانک مرکزی که باقرپور به آن اشاره کرد، تولید مسکن حدود ۱۳ درصد کاهش یافته است. این عدد در ظاهر کوچک به نظر میرسد، اما در بازاری با کشش قیمتی پایین مانند مسکن، اثرات آن نمایی است. کاهش عرضه، در شرایطی اتفاق میافتد که تقاضا نه تنها کم نشده، بلکه به دلیل سرریز نقدینگی از بازارهای دیگر و نیز نیاز طبیعی خانوارهای جوان، انباشته میشود. از نظر تئوریک، وقتی عرضه کاهش مییابد و تقاضا ثابت یا افزایش مییابد، قیمت تعادلی جدید باید افزایش یابد تا بازار پاک شود. اما در حال حاضر، به دلیل قفل روانی، این افزایش قیمت به صورت رسمی و در معاملات مشاهده نمیشود. این انرژی متراکمشده در نهایت باید تخلیه شود. پیشبینی باقرپور درباره «موج دوم گرانی از اواسط سال آینده» ناظر بر همین پدیده است؛ زمانی که فشار تقاضای انباشتهشده، دیوار تردید فروشندگان را میشکند و قیمتها در یک حرکت جهشی به تعادل جدید (که بسیار بالاتر است) میرسند. عامل تشدیدکننده دیگر، تمرکز تقاضا بر واحدهای زیر ۱۰ میلیارد تومان است. کاهش عرضه دقیقاً در همین بازه قیمتی (که سازندگان انگیزه کمتری برای فعالیت دارند) اثرات مخربتری خواهد داشت و شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن را عمیقتر میکند.
ارزیابی خروج سرمایه و سازندگان و تأثیر آن بر آینده
خروج سازندگان و سرمایهگذاران از بازار یا از کشور، یک نشانه هشداردهنده کلان است. این پدیده به معنای از دست رفتن «اعتماد به آینده» و «امید به سودآوری» در بخش واقعی اقتصاد است. سازندگان، بازیگرانی با افق بلندمدت هستند. وقتی این گروه از صحنه خارج میشوند، یعنی زیرساخت عرضه مسکن برای سالهای آینده نیز تخریب شده است. از نظر فنی، خروج سازندگان دو پیامد دارد: اول، توقف پروژههای نیمهکاره که خود منجر به ضرر خریداران پیشفروش، ایجاد بافتهای نیمهساخته شهری و هدررفت منابع ملی میشود. دوم، ایجاد یک شکاف عرضه عمیق در سالهای آتی. حتی اگر امروز سیاستهایی برای رفع بحران طراحی شود، بازگرداندن اعتماد و جذب مجدد سرمایه و نیروی متخصص برای احیای بخش ساختوساز، فرآیندی زمانبر و پرهزینه خواهد بود. این وضعیت، اقتصاد را به سمت «اقتصاد رانتی مسکن» سوق میدهد. در این حالت، سود اصلی نه از ساخت مسکن جدید، بلکه از خرید و فروش و سفتهبازی روی واحدهای موجود به دست میآید. این چرخه معیوب، تولید را نابود میکند و فقط بر دلالی و افزایش قیمتهای کاذب میافزاید.
نقد سیاستهای جایگزین (مورد طرح خانهریز) و راهحلهای پیشنهادی
انتقاد باقرپور به طرح «خانهریز» شهرداری، نقدی ساختاری است. اساساً وقتی یک نهاد حاکمیتی (شهرداری) وارد عرصه بنگاهداری و معامله مسکن میشود، چند مشکل ایجاد میکند: اول، تضاد منافع و عدم شفافیت. دوم، تحریف سیگنالهای قیمتی در بازار. سوم، تمرکز بر حفظ ارزش داراییهای خود به جای حل مشکل عامه مردم. چنین طرحهایی معمولاً در بهترین حالت، بخش کوچکی از جامعه را پوشش میدهند و تأثیر کلانی بر بازار ندارند.
راهحل واقعی چیست؟
تحلیل گفتار باقرپور و واقعیتهای بازار، چند محور را نشان میدهد: اول، ایجاد ثبات کلان اقتصادی به ویژه در بازار ارز. بدون این شرط، هر اقدام دیگری اثر مقطعی دارد. دوم، حمایت هدفمند و شفاف از تولید واقعی مسکن (نه سفتهبازی) از طریق تسهیلات ارزان، تضمین خرید پروژههای کوچک و متوسط، و رفع موانع ساخت. سوم، شفافسازی آمار و اطلاعات بازار برای کاهش عدم قطعیت و شکستن قفل روانی. چهارم، طراحی ابزارهای مالی جدید (مانند صندوقهای زمین و ساختمان) برای جذب نقدینگی سرگردان به سمت تولید، نه سفتهبازی. نکته پایانی این است که بازار مسکن، تابعی از کل اقتصاد است. درمان دردهای آن، فقط با نسخهپیچی در خود این بازار ممکن نیست و نیازمند عزم ملی برای مهار تورم، ایجاد ثبات و بازگرداندن اعتماد به آینده است.