آسیانیوز ایران؛ سرویس حقوقی:
در اقدامی مهم برای حمایت از حقوق خریداران مسکن، بخشنامه جدیدی مبنی بر ممنوعیت دریافت ثمن معامله در ازای پیشنویس قرارداد صادر شده است. این بخشنامه به دنبال گزارشهای متعدد از سوءاستفادههای برخی مشاوران املاک تنظیم شده است. بر اساس این بخشنامه، پیشنویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، صرفاً حاوی مذاکرات مقدماتی طرفین بوده و فاقد اثر حقوقی است. بنابراین، دریافت هرگونه وجه در قبال این پیشنویس تا قبل از تنظیم قرارداد نهایی و ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، فاقد وجاهت قانونی است. در ماههای اخیر، گزارشهای متعددی از دریافت تمام یا بخشی از ثمن معامله توسط برخی مشاوران املاک در زمان درج پیشنویس قرارداد به دست مسئولان رسیده بود. این اقدام نه تنها از نظر قانونی پذیرفته نیست، بلکه موجب تضییع حقوق خریداران میشود.
یکی از مهمترین دلایل این ممنوعیت، عدم امکان الزام فروشنده به ثبت رسمی معامله و انتقال سند به استناد پیشنویس قرارداد است. این موضوع در گذشته باعث بروز مشکلات فراوانی برای خریداران شده است. بخشنامه جدید، وظایف مشخصی را برای دلالان معاملات املاک شامل مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی تعیین کرده است. این وظایف با هدف شفافسازی فرآیند معاملات و جلوگیری از سوءاستفاده تنظیم شدهاند. دادستانها و سازمان تعزیرات حکومتی نیز موظف شدهاند بر حسن اجرای این بخشنامه نظارت کنند و با متخلفان برخورد قانونی انجام دهند. این نظارت میتواند به اجرایی شدن بهتر بخشنامه کمک کند. این اقدام در راستای ساماندهی بازار مسکن و افزایش امنیت حقوقی معاملات ملکی صورت گرفته است. انتظار میرود با اجرای این بخشنامه، از بسیاری از اختلافات و مشکلات حقوقی در معاملات مسکن جلوگیری شود. شفافیت در فرآیند معاملات و آگاهیبخشی به مردم درباره حقوق خود، از دیگر اهداف این بخشنامه است. خریداران و فروشندگان باید از حقوق و تعهدات خود در فرآیند معاملات ملکی آگاه باشند.
بررسی ابعاد حقوقی بخشنامه
از دیدگاه حقوقی، پیشنویس قرارداد صرفاً بیانگر مذاکرات مقدماتی طرفین است و هیچگونه اثر الزامآوری ندارد. این موضوع در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صراحت اشاره شده است. دریافت ثمن معامله در ازای پیشنویس، نه تنها فاقد پشتوانه قانونی است، بلکه میتواند مصداق کلاهبرداری نیز باشد. خریدار با پرداخت پول، هیچ تضمین قانونی برای انتقال ملک ندارد. بر اساس ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، با متخلفان برخورد خواهد شد. این برخورد میتواند شامل جریمه نقدی و حتی تعلیق پروانه فعالیت باشد.
تأثیر بخشنامه بر بازار مسکن
این بخشنامه میتواند به شفافتر شدن فرآیند معاملات مسکن کمک کند. با حذف دریافتهای غیرقانونی، امنیت حقوقی معاملات افزایش خواهد یافت. کاهش اختلافات حقوقی بین خریداران و فروشندگان از دیگر تأثیرات مثبت این بخشنامه است. بسیاری از دعاوی حقوقی در گذشته ناشی از همین دریافتهای غیرقانونی بوده است. افزایش اعتماد عمومی به مشاوران املاک قانونمند نیز از پیامدهای مهم این بخشنامه است. مردم میتوانند با اطمینان بیشتری به سراغ معاملات ملکی بروند.
وظایف جدید مشاوران املاک
مشاوران املاک موظفند فقدان اثر حقوقی پیشنویس قرارداد را به طور شفاف به طرفین معامله اطلاع دهند. این اطلاعرسانی باید در خود پیشنویس درج شود. آن ها باید طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و از هرگونه واسطهگری برای پرداخت ثمن معامله قبل از ثبت رسمی خودداری نمایند. تنظیم قرارداد عادی در معاملات موضوع این قانون نیز ممنوع اعلام شده است. متخلفان بر اساس ماده ۱۱ قانون با برخورد مواجه خواهند شد.
مزایای ثبت رسمی قرارداد
ثبت رسمی قرارداد در دفتر اسناد رسمی، از مزایای مهمی برخوردار است. قرارداد رسمی از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است و میتواند به عنوان سند معتبر در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد. امکان استفاده از فسخ هوشمند و تخلیه هوشمند از دیگر مزایای ثبت رسمی قرارداد است. این مکانیسم ها به حل اختلافات به صورت مسالمتآمیز کمک میکنند. ثبت رسمی همچنین از انتقالهای متعدد یک ملک جلوگیری میکند و امنیت حقوقی معامله را تضمین مینماید.
نقش نهادهای نظارتی
دادستانها و سازمان تعزیرات حکومتی موظفند بر اجرای این بخشنامه نظارت دقیق داشته باشند. این نظارت باید مستمر و مؤثر باشد. اعلام عمومی موارد تخلف و برخورد با متخلفان میتواند اثر بازدارندگی داشته باشد. مردم نیز باید ترغیب شوند تا موارد تخلف را گزارش دهند. همکاری بین نهادهای نظارتی و صنف مشاوران املاک نیز میتواند به اجرای بهتر بخشنامه کمک کند.