در ادامه، به مهمترین نکات انتخاب وکیل ملکی مناسب و شیوه درست پیگیری دعاوی ثبتی پرداخته میشود.
انواع مشکلات ثبتی و اسناد ملکی قابل طرح با وکیل
بخش قابل توجهی از اختلافات ملکی زمانی شکل میگیرد که بین سوابق ثبتی، مفاد سند رسمی و وضعیت واقعی ملک ناسازگاری بهوجود میآید. در چنین وضعیتی، تشخیص مرجع صالح رسیدگی، انتخاب مسیر قانونی صحیح و تدارک ادله تخصصی اهمیت زیادی دارد. در همین چارچوب است که موضوع چگونه از وکیل ملک برای پیگیری مشکلات ثبتی و سند مالکیت استفاده کنیم معنا پیدا میکند؛ زیرا بسیاری از این دعاوی ماهیت کاملاً فنی و ثبتی دارند و بدون تسلط به مقررات ثبت و رویه مراجع ثبتی و قضایی، عملاً به نتیجه نمیرسند. مهمترین مصادیق این مشکلات عبارتاند از:
- ابطال سند رسمی یا ابطال عملیات ثبتی
زمانی که سند بر مبنای تشریفات ناقص ثبتی صادر شده باشد، با سند مقدمالصدور تعارض داشته باشد یا حقوق اشخاص ثالث را نقض کرده باشد.
- اصلاح اشتباهات ثبتی و اصلاح سند مالکیت
شامل اشتباه در پلاک ثبتی، مساحت، حدود و ثغور، شماره فرعی و اصلی، نوع کاربری یا حتی درج مشخصات مالک.
- اسناد و معاملات معارض
صدور دو سند رسمی نسبت به یک پلاک ثبتی یا انجام معاملات متعدد نسبت به ملکی واحد که منجر به تعارض حقوقی میشود.
- جانمایی پلاک ثبتی و رفع تعارض حدود املاک مجاور
در مواردی که ملک در محل واقعی با مفاد سند منطبق نیست و نیاز به برداشت نقشه، کارشناسی رسمی و تعیین حدود قانونی وجود دارد.
- الزام به تنظیم سند رسمی و اختلافات اجرای اسناد لازمالاجرا
از جمله پروندههای ناشی از امتناع طرف معامله از تنظیم سند یا اختلاف در اجرای تعهدات مندرج در سند رسمی.
- افراز و تفکیک املاک مشاع و اعتراض به تصمیمات ثبتی
شامل تقسیم ملک مشاع، تعیین سهمالشرکه شرکا و اعتراض به تصمیم واحد ثبتی یا رأی افراز در مرجع صالح.
- دعاوی خلع ید و تصرف با مبنای ثبتی
در جایی که اصالت یا برتری سند رسمی در کنار دلایل تصرفی محل اختلاف قرار میگیرد.
در چه پروندههایی مراجعه به وکیل ملکی ضرورت دارد؟
در بسیاری از پروندههای ملکی، یک مشاوره حقوقی ملکی میتواند مسیر را روشن کند؛ اما اگر کار شما گره جدی خورده و صرفاً با مشاوره مشکل حل نمیشود، باید موضوع را با وکیل ملکی پیگیری کنید. سوال چگونه از وکیل ملک برای پیگیری مشکلات ثبتی و سند مالکیت استفاده کنیم بهویژه زمانی که اختلاف به سند رسمی، امور ثبتی، صدور یا ابطال سند مالکیت، تعیین حدود و ثغور، افراز و تفکیک یا معاملات معارض و تصرف عدوانی مربوط است، اهمیت بیشتری پیدا میکند.
همچنین در پروندههایی که نیاز به اقدام فوری وجود دارد، مانند توقف عملیات ثبتی، جلوگیری از صدور سند معارض، اخذ دستور موقت یا اجرای اسناد رسمی زمان نقش تعیینکنندهتری دارد. وکیل ملکی میداند از کجا باید شروع کند، چه درخواستی طرح شود و چگونه مدارک مستند و قابل استناد ارائه شود. بنابراین هر پروندهای که هم ثبتی و سندی است و هم نیاز به اقدام سریع دارد، بهتر است از ابتدا با وکیل پیگیری شود.
مراحل حل اختلافات ثبتی و صدور یا اصلاح سند مالکیت با حضور وکیل
رسیدگی به اختلافات ثبتی و مسائل مربوط به صدور یا اصلاح سند مالکیت، صرفاً یک فرایند شکلی ساده نیست؛ بلکه ترکیبی از تشریفات اداری، مقررات آمره ثبتی و دادرسی حقوقی است. حضور وکیل ملکی کمک میکند مسیر درست انتخاب شود و از طرح دعاوی بیاثر یا موازی جلوگیری شود. بهطور معمول این فرایند شامل مراحل زیر است:
- بررسی سوابق ثبتی و پرونده ملک
مطالعه پرونده ثبتی در اداره ثبت، تطبیق سند با نقشه ثبتی و بررسی معاملات سابقهدار به منظور احراز منشاء اختلاف.
- تنظیم استعلامات و اخذ نقشه و گزارش کارشناسی
در بسیاری از اختلافات (مانند تعارض حدود، جانمایی پلاک و اشتباهات مساحتی) نظریه کارشناس رسمی دادگستری و نقشه UTM مبنای تصمیم مرجع رسیدگی قرار میگیرد.
- انتخاب مرجع صالح و مسیر قانونی مناسب
تشخیص اینکه موضوع باید در هیأت نظارت، شورای عالی ثبت یا دادگاه حقوقی طرح شود، کاملاً تخصصی است و تأثیر مستقیم بر نتیجه دارد.
- تنظیم دادخواست یا درخواست اداری بدون ایراد شکلی
تنظیم صحیح خواسته، مستند کردن آن به مواد قانونی و ضمیمهکردن مدارک لازم، از صدور قرار رد یا عدم استماع جلوگیری میکند.
- پیگیری دادرسی و دفاع در برابر ایرادات طرف مقابل
طرح ایرادات ثبتی، دفاع نسبت به اسناد و امارات ابرازی طرف مقابل و ارائه لوایح تکمیلی در این مرحله انجام میشود.
- اجرای رأی و اصلاح نهایی سند مالکیت
پس از صدور حکم یا تصمیم قطعی، موضوع تا اصلاح دفتر املاک و صدور سند تکبرگ جدید پیگیری میشود تا نتیجه صرفاً در حد رأی باقی نماند.
از کجا وکیل مناسب دعاوی ثبتی و اسناد مالکیت پیدا کنیم؟
پروندههای ثبتی معمولاً به زمین و ملک مربوط میشوند؛ داراییهایی که حتی کوچکترین آنها هم ارزش مالی بالایی دارند و هر تصمیم نادرست میتواند خسارت جدی ایجاد کند. در عین حال، مقررات ثبتی ریز و جزئی هستند. موضوعاتی مثل پلاک ثبتی، حدود و ثغور، افراز، تفکیک و صدور یا ابطال سند هر کدام مسیر و مرجع خاص خود را دارند. به همین دلیل بهترین انتخاب، وکیلی است که تخصص و تجربه مستقیم در دعاوی ثبتی و اسناد مالکیت داشته باشد، نه وکالت عمومی در همه موضوعات.
گروه حقوقی اقدامی تمرکز خود را بر دعاوی ملکی و امور ثبتی قرار داده و پروندههای مرتبط با اسناد مالکیت و اختلافات ثبتی را بهصورت تخصصی پیگیری میکند؛ گزینهای مناسب برای زمانی که پای زمین و سند در میان است و دقت و تخصص اهمیت زیادی دارد.
جمعبندی
در مواجهه با موضوعاتی مانند صدور یا ابطال سند، اختلاف در حدود و مساحت، افراز و تفکیک یا معاملات معارض، مهمترین پرسش این است که چگونه از وکیل ملک برای پیگیری مشکلات ثبتی و سند مالکیت استفاده کنیم تا پرونده به نتیجه برسد. پیش از هر اقدام، باید وضعیت ثبتی ملک و سوابق سند بررسی و مرجع درست میان اداره ثبت و دادگاه انتخاب شود. تنظیم دقیق دادخواست و مدارک نقش تعیینکنندهای در سرعت و نتیجه رسیدگی دارد. همراهی وکیل ملکی متخصص کمک میکند مسیر صحیح طی شود، زمان و هزینه هدر نرود و از حقوق مالکانه شما به شکل مؤثر حمایت شود./