آسیانیوز ایران / یزد ؛
محمد حسین رحیمی زاده معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یزد با اعلام اینکه حدود ۲۰ درصد دعاوی حقوقی استان ریشه در اختلافات ملکی دارد، هشدار داد: با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد قولنامهای و غیررسمی در محاکم، مراجع شبهقضایی و دستگاههای اجرایی پذیرفته نخواهد شد و مالکان املاک فاقد سند رسمی باید از مسیر سامانه ساغر برای تعیین تکلیف مالکیت خود اقدام کنند.
پایان اعتبار قولنامهها در معاملات ملکی؛ هشدار جدی دادگستری یزد به مالکان
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یزد از آغاز مرحلهای مهم در ساماندهی مالکیت املاک فاقد سند رسمی خبر داد و گفت: بخش قابل توجهی از اختلافات حقوقی در استان، به معاملات ملکی، قولنامهها، اسناد عادی و مالکیتهای غیررسمی بازمیگردد؛ موضوعی که با اجرای کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وارد دورهای تازه شده است.
محمدحسین رحیمیزاده در نشست با خبرنگاران با اشاره به اینکه نزدیک به ۲۰ درصد دعاوی حقوقی و بخشی از جرائم مرتبط با حوزه املاک ناشی از نبود سند رسمی، معاملات غیرشفاف و اختلافات مالکیتی است، اظهار کرد: تجربهها نشان میدهد اگر مردم نسبت به آثار حقوقی قولنامهها، اسناد عادی و ضرورت ثبت رسمی معاملات آگاه شوند، میتوان تا ۸۰ درصد از بروز اختلافات و پروندههای این حوزه پیشگیری کرد.
وی با تأکید بر اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول افزود: هدف قانونگذار از تصویب این قانون، کاهش پروندههای ملکی، جلوگیری از فروش چندباره ملک، مقابله با معاملات معارض، ایجاد امنیت حقوقی برای خریدار و فروشنده و حرکت به سمت شفافیت کامل در بازار املاک است.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یزد با اشاره به راهاندازی سامانههای مرتبط با اجرای این قانون گفت: سامانه ثبت الکترونیکی اسناد یکی از بسترهایی است که شهروندان هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا بنگاههای ملکی، معاملات خود را از طریق آن ثبت میکنند تا مسیر انتقال مالکیت، قانونی، قابل پیگیری و رسمی باشد.
رحیمیزاده همچنین از آغاز فعالیت سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، معروف به ساغر، خبر داد و بیان کرد: این سامانه بر پایه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول طراحی شده و هدف آن فراهم کردن مسیر قانونی برای افرادی است که ملک آنان فاقد سند رسمی بوده و مالکیت آن بر اساس قولنامه، سند عرفی، توافق محلی یا اسناد عادی شکل گرفته است.
وی تصریح کرد: ساغر در واقع پل ارتباطی میان مالکان املاک فاقد سند رسمی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است؛ به این معنا که افراد میتوانند ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند و بر اساس فرایندهای قانونی، برای دریافت سند رسمی اقدام کنند.
این مقام قضایی هشدار داد: اسنادی که در مهلتهای مقرر قانونی تعیین تکلیف و ثبت رسمی نشوند، نه تنها در دادگاهها و مراجع شبهقضایی قابل استناد نخواهند بود، بلکه ادله مرتبط با آنها نیز از اعتبار قانونی لازم برخوردار نخواهد شد.
رحیمیزاده افزود: بر اساس قانون جدید، دستگاههای اجرایی نیز حق پذیرش اسناد غیررسمی و قولنامهای را ندارند و مالکان باید پیش از بروز اختلاف، نسبت به رسمی کردن مالکیت خود اقدام کنند.
وی با بیان اینکه بسیاری از پروندههای ملکی، حاصل اعتماد شفاهی، معاملات بدون استعلام، قولنامههای ناقص و نبود ثبت رسمی است، از رسانهها خواست در زمینه آگاهیبخشی عمومی فعالتر عمل کنند و مردم را نسبت به پیامدهای بیتوجهی به ثبت رسمی معاملات املاک آگاه سازند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان یزد در پایان تأکید کرد: شهروندانی که املاک فاقد سند رسمی دارند، باید هرچه سریعتر از مسیر قانونی و از طریق سامانه ساغر وضعیت ملک خود را مشخص کنند تا در آینده با مشکل حقوقی، اداری و قضایی روبهرو نشوند.
واکاوی و تحلیل های فنی ؛
نخست: چرا اختلافات ملکی سهم بالایی از دعاوی حقوقی دارد؟
اختلافات ملکی در ایران، بهویژه در استانهایی مانند یزد که با رشد شهرنشینی، توسعه بافتهای مسکونی، افزایش ارزش زمین و گسترش معاملات خرد و کلان مواجهاند، همواره یکی از پرچالشترین حوزههای حقوقی بوده است. وقتی معاون پیشگیری دادگستری یزد از سهم ۲۰ درصدی دعاوی ملکی سخن میگوید، این عدد تنها یک آمار قضایی نیست؛ بلکه نشانهای از یک مسئله ساختاری در نظام مالکیت، معاملات و اعتماد عمومی در بازار املاک است.
ریشه بخش بزرگی از این دعاوی در اسناد غیررسمی، قولنامهها، مبایعهنامههای دستی، توافقهای محلی و معاملات فاقد ثبت رسمی قرار دارد. در چنین شرایطی، مالکیت بهجای آنکه بر پایه سند قطعی، ثبتشده و قابل استعلام باشد، بر اساس نوشتههایی شکل میگیرد که ممکن است ناقص، مبهم، دارای تعارض یا حتی مورد سوءاستفاده قرار گیرد. همین وضعیت زمینهساز پروندههایی مانند فروش مال غیر، معامله معارض، اختلاف وراث، تصرف عدوانی و مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی میشود.
از نگاه پیشگیرانه، هرچه مالکیت شفافتر باشد، امکان اختلاف کمتر میشود. سند رسمی نه فقط یک برگه مالکیت، بلکه ابزار کاهش ریسک، افزایش امنیت اقتصادی و جلوگیری از تشکیل پرونده قضایی است. به همین دلیل، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید اقدامی پیشگیرانه دانست؛ اقدامی که اگر بهدرستی اجرا شود، میتواند حجم زیادی از دعاوی ملکی را پیش از ورود به دادگستری متوقف کند.
دوم: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چه تغییری ایجاد میکند؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از مهمترین تحولات حقوقی سالهای اخیر در حوزه مالکیت و معاملات ملکی است. این قانون میخواهد نقطه پایان اتکا به اسناد عادی و قولنامهای در معاملات املاک باشد و مسیر انتقال مالکیت را به سمت ثبت رسمی، شفاف و قابل استناد هدایت کند.
مهمترین اثر این قانون آن است که اعتبار عملی و قضایی قولنامهها را محدود میکند. پیش از این، بسیاری از افراد با تکیه بر یک قولنامه یا نوشته عادی، در مراجع قضایی طرح دعوا میکردند یا برای اثبات مالکیت، به شهادت، توافق محلی یا اسناد غیررسمی استناد میکردند. اما با اجرای قانون جدید، اگر معامله یا ادعای مالکیت در مسیر قانونی ثبت نشود، امکان پذیرش آن در محاکم و دستگاههای اجرایی با مانع جدی روبهرو خواهد شد.
این تغییر، بازار املاک را به سمت نظم حقوقی تازهای میبرد. خریدار، فروشنده، مشاور املاک، دفترخانه، دستگاه اجرایی و مرجع قضایی همگی باید بر یک اصل واحد تکیه کنند: مالکیت معتبر، مالکیتی است که در نظام رسمی ثبت شده باشد. نتیجه چنین رویکردی، کاهش معاملات پنهان، افزایش امکان استعلام، جلوگیری از فروش چندباره و کاهش پروندههای پیچیده ملکی خواهد بود.
سوم: سامانه ساغر چه نقشی در نجات مالکان فاقد سند رسمی دارد؟
سامانه ساغر یا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، نقطه اتصال میان وضعیت سنتی مالکیت و نظام نوین ثبت رسمی است. بسیاری از مردم، بهویژه در روستاها، بافتهای قدیمی، اراضی خانوادگی، املاک موروثی یا معاملات قدیمی، مالک املاکی هستند که سند رسمی ندارند اما سالها بر اساس قولنامه، توافق محلی یا سند عرفی آن را در اختیار داشتهاند. قانون جدید برای این افراد، مسیر حذف ناگهانی مالکیت ایجاد نکرده؛ بلکه راهی برای ثبت ادعا و تعیین تکلیف قانونی پیشبینی کرده است.
اهمیت سامانه ساغر در این است که مالک میتواند ادعای خود را در یک بستر رسمی ثبت کند. این ثبت، آغاز یک فرایند حقوقی و ثبتی برای بررسی وضعیت ملک، مدارک، ادعاهای احتمالی دیگران و امکان صدور سند رسمی است. بنابراین، ساغر فقط یک سامانه اداری نیست؛ بلکه ابزار مدیریت ریسک برای مالکان املاک فاقد سند رسمی محسوب میشود.
اگر مردم از این فرصت استفاده نکنند، ممکن است در آینده برای اثبات مالکیت، انتقال ملک، دریافت خدمات اداری، اخذ مجوز ساخت، فروش، دریافت تسهیلات یا حل اختلافات خانوادگی و حقوقی با مشکل جدی مواجه شوند. از این منظر، ثبت ادعا در سامانه ساغر نه یک انتخاب تشریفاتی، بلکه اقدامی ضروری برای حفظ ارزش حقوقی و اقتصادی ملک است.
چهارم: پیامدهای بیتوجهی به رسمی کردن اسناد چیست؟
بیتوجهی به ثبت رسمی اسناد میتواند پیامدهایی فراتر از یک اختلاف ساده ملکی داشته باشد. نخستین پیامد، کاهش قدرت استناد حقوقی است. وقتی سند غیررسمی در مراجع قضایی و دستگاههای اجرایی پذیرفته نشود، مالک یا خریدار ممکن است برای اثبات حق خود با دشواریهای جدی مواجه شود. این موضوع بهویژه در معاملات قدیمی، املاک موروثی و ملکهایی که چند بار با قولنامه منتقل شدهاند، اهمیت بیشتری دارد.
دومین پیامد، افزایش احتمال سوءاستفاده است. در بازار املاک، هرجا شفافیت کمتر باشد، امکان تخلف بیشتر میشود. فروش یک ملک به چند نفر، جعل قولنامه، اختلاف بر سر حدود ملک، انتقال بدون رضایت همه مالکان، تصرف غیرقانونی و طرح دعاوی زنجیرهای، نمونههایی از مشکلاتی هستند که در سایه نبود سند رسمی رخ میدهند.
سومین پیامد، کاهش ارزش اقتصادی ملک است. ملکی که سند رسمی ندارد یا وضعیت ثبتی آن مبهم است، در زمان فروش، دریافت وام، مشارکت در ساخت، اخذ پروانه، تقسیم ارث یا سرمایهگذاری، با تردید و محدودیت روبهرو میشود. در نتیجه، مالک ممکن است حتی اگر از نظر عرفی صاحب ملک باشد، از نظر اقتصادی نتواند از تمام ظرفیت دارایی خود استفاده کند.
پنجم: نقش رسانهها و آگاهیبخشی عمومی در کاهش دعاوی ملکی
تأکید معاون پیشگیری دادگستری یزد بر نقش رسانهها، نکتهای کلیدی در اجرای موفق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات است. قانون هرچند مهم و لازم است، اما بدون آگاهی عمومی، ممکن است با تأخیر، مقاومت یا برداشتهای نادرست مواجه شود. بسیاری از مردم هنوز تصور میکنند قولنامه، همان اعتبار سند رسمی را دارد یا گمان میکنند امضای دو شاهد برای اثبات مالکیت در همه شرایط کافی است.
رسانهها باید این پیام را به زبان ساده و کاربردی منتقل کنند که دوران اتکای کامل به اسناد عادی رو به پایان است. مردم باید بدانند اگر ملک فاقد سند رسمی دارند، اگر معاملهای را تنها با قولنامه انجام دادهاند، اگر ملک موروثی بدون تعیین تکلیف ثبتی دارند یا اگر در بافتهای قدیمی و روستایی مالکیت عرفی دارند، باید هرچه زودتر مسیر قانونی را پیگیری کنند.
آگاهیبخشی درست میتواند از شکلگیری هزاران پرونده جلوگیری کند. در واقع، هر خبر، گزارش، گفتوگو، آموزش تصویری یا محتوای رسانهای درباره سامانه ساغر و ثبت رسمی معاملات، میتواند مانع یک دعوای حقوقی در آینده شود. بنابراین، رسانهها فقط روایتگر خبر نیستند؛ بلکه بخشی از سازوکار پیشگیری اجتماعی از جرم و اختلاف محسوب میشوند.
جمعبندی نهایی
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقطه عطفی در نظام مالکیت کشور است. پیام اصلی این قانون روشن است: مالکیت املاک باید شفاف، رسمی، ثبتشده و قابل استعلام باشد. هشدار دادگستری یزد درباره بیاعتباری اسناد غیررسمی و قولنامهای نیز در همین چارچوب قابل تحلیل است.
برای مالکان، مهمترین اقدام فوری این است که وضعیت ثبتی ملک خود را بررسی کنند و اگر ملک آنان فاقد سند رسمی است، از مسیر سامانه ساغر برای ثبت ادعا و دریافت سند رسمی اقدام کنند. تأخیر در این فرایند ممکن است در آینده به از دست رفتن امکان استناد، بروز اختلاف، کاهش ارزش ملک و ایجاد مشکلات قضایی یا اداری منجر شود.
از منظر اجتماعی و حقوقی، رسمی شدن معاملات ملکی میتواند یکی از مؤثرترین راهکارها برای کاهش دعاوی حقوقی، مقابله با فساد معاملاتی، افزایش امنیت سرمایهگذاری و تقویت اعتماد عمومی در بازار املاک باشد. اگر مردم، رسانهها، مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمی و دستگاههای اجرایی نقش خود را بهدرستی انجام دهند، بخش بزرگی از پروندههای ملکی پیش از تولد، مهار خواهد شد.