آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
بحران مسکن در ایران به یکی از عمیقترین معضلات اجتماعی تبدیل شده است، اما به راستی چرا پس از دههها تجربه مسکنسازی دولتی، این مشکل نه تنها حل نشده بلکه روزبهروز حادتر میشود؟ پاسخ این سؤال شاید در نگاه اشتباه دولتها به مقوله مسکن نهفته باشد. بر اساس یک مطالعه صدساله بر قوانین مسکن در ایران، همواره دولتها تصور کردهاند که با ساخت خانههای ارزانقیمت میتوانند مشکل مسکن را حل کنند. تجربه ناموفق مسکن مهر، نمونه بارز این نگاه اشتباه بود؛ طرحی که نه تنها خانه ارزانی نساخت، بلکه مشکل اصلی را نیز حل نکرد.
مسئله اصلی مسکن در ایران، نه کمبود خانه، بلکه کمبود "درآمد مکفی" خانوارها و نبود "سیستم اعتباری قوی" است. وقتی خانوارها توان مالی پرداخت اقساط وام مسکن را ندارند و از سوی دیگر سیستم بانکی قادر به ارائه تسهیلات کارآمد نیست، ساخت خانههای بیشتر راهحل نیست. در مقابل، سیستم موفق مسکن در آمریکا نشان میدهد که چگونه با وجود قیمتهای بالای مسکن، افراد میتوانند با داشتن تنها ۱۰ درصد از قیمت خانه به عنوان پیشپرداخت، باقی مانده را با وامهای بلندمدت و نرخ بهره کم خریداری کنند. اینجا است که نقش واقعی دولت نه در ساخت مسکن، که در نظارت و تنظیمگری بازار مشخص میشود. برای درک عمق بحران مسکن در ایران، باید به تحلیل چندبعدی این مسئله پرداخت:
۱. تحلیل تاریخی: چرخه معیوب مداخله دولت
- نگاه یکسان تمام دولتها: از اولین برنامههای مسکنسازی تا کنون، همه دولتها راهحل را در ساخت مستقیم مسکن دیدهاند
- تجربه شکستخورده مسکن مهر: نمونه بارز مداخله مستقیم دولت بدون توجه به مبانی اقتصادی
- تکرار الگوی شکستخورده: علیرغم تجربیات ناموفق گذشته، دولتها همچنان بر همین مسیر پافشاری میکنند
۲. تحلیل اقتصادی: درمان درد در جای دیگر است
- مسئله درآمد، نه عرضه: مشکل اصلی ناتوانی خانوارها در پرداخت اقساط است
- سیستم اعتباری ناکارآمد: نرخ بهره بالا، مدت زمان کوتاه بازپرداخت و سنگین بودن شرایط دریافت وام
- تورم ساختاری: تورم بالای ایران باعث شده مسکن به کالای سرمایهای تبدیل شود
۳. تحلیل مقایسهای: درسهایی از تجربه جهانی
مدل آمریکا
- پیشپرداخت ۱۰٪ برای خانه ۴۰۰ هزار دلاری
- نرخ بهره ۳٪ برای وامهای بلندمدت
- نقش نظارتی دولتهای محلی
مدل ایران
- پیشپرداخت سنگین
- نرخ بهره بالا
- مداخله مستقیم دولت در ساخت
۴. تحلیل جامعهشناختی: پیامدهای مداخله نادرست
- سودجویان اصلی: کسانی که خود خانه دارند، از طرحهای دولتی سود میبرند
- عدم هدفگیری صحیح: نیازمندان واقعی به خانههای دولتی دسترسی پیدا نمیکنند
- اجارهنشینی اجباری: بسیاری به اجبار به اجارهنشینی روی میآورند
۵. تحلیل راهحلهای بنیادی
- اصلاح سیستم بانکی: ایجاد سیستم اعتباری کارآمد با نرخ بهره مناسب
- افزایش درآمد واقعی: بهبود اقتصاد کلان و افزایش قدرت خرید خانوارها
- تغییر نقش دولت: از سازنده به نظارتگر و تنظیمگر بازار
- شفافیت بازار: ایجاد شفافیت در معاملات و قیمتگذاری
۶. تحلیل آیندهنگر
- بدون اصلاحات ساختاری: بحران مسکن ادامه خواهد یافت
- با اصلاحات اساسی: امکان ایجاد بازار مسکن پویا و متعادل
- لزوم عزم ملی: نیاز به همکاری تمام نهادهای حاکمیتی و بخش خصوصی