آسیانیوز ایران؛ سرویس حقوقی:
از اول خرداد ماه ۱۴۰۵، تحولی بزرگ در نظام ثبت اسناد و معاملات املاک کشور رخ میدهد؛ سامانه «ساغر» رسماً آغاز به کار میکند. بخشنامه رئیس قوه قضائیه درباره راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) در روزنامه رسمی کشور منتشر شد. «ساغر» مخفف «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» است و قرار است معاملات املاک را از وضعیت سردفتری و قولنامههای دستی خارج کند.
با اجرایی شدن این سامانه، دیگر معاملات ملکی بدون ثبت در سامانه «ساغر» رسمیت نخواهد داشت و امکان انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی وجود نخواهد بود. این سامانه بر اساس «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که چند سال پیش در مجلس شورای اسلامی تصویب شد، راهاندازی گردیده است. هدف اصلی این طرح، کاهش دعاوی ملکی، جلوگیری از معاملات صوری و کلاهبرداریهای مربوط به املاک، و شفافسازی بازار مسکن است. با اجرای کامل این قانون، دیگر خبری از قولنامههای دستنویس، معاملات سفید امضا، و فروش یک ملک به چند نفر نخواهد بود. در گزارش پیش رو، جزئیات کامل سامانه «ساغر»، نحوه ثبتنام و استفاده از آن، و تأثیر آن بر بازار مسکن را برای شما مخاطبان عزیز تشریح خواهیم کرد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهمترین قوانین تصویب شده در مجلس شورای اسلامی در سالهای اخیر است. این قانون در تاریخ ۲۰ اسفند ۱۴۰۰ به تصویب مجلس رسید و پس از تأیید شورای نگهبان، برای اجرا به قوه قضائیه ابلاغ شد. اما به دلیل پیچیدگیهای اجرایی و نیاز به راهاندازی زیرساختهای فناوری اطلاعات، اجرای کامل آن تا امروز (خرداد ۱۴۰۵) به تعویق افتاده بود. مهمترین مفاد این قانون عبارتند از:
- الزام به ثبت رسمی تمام معاملات اموال غیرمنقول (زمین، خانه، آپارتمان، باغ، و...) در دفاتر اسناد رسمی.
- عدم پذیرش قولنامههای عادی (دستنویس) به عنوان سند رسمی در مراجع قضایی و اداری.
- الزام به درج کد رهگیری از سامانه ساغر در تمام قراردادهای عادی (قولنامهها) که باید توسط مشاوران املاک صادر شود.
- جرم انگاری عدم ثبت معامله (در موارد خاص) و اعمال مجازاتهای اداری و کیفری برای متخلفان.
- ایجاد سامانه متمرکز «ساغر» برای ثبت تمام معاملات و استعلام آنلاین وضعیت املاک (موانع، رهن، اجاره، و...).
قانون مذکور از ابتدا با مقاومت شدید برخی از مشاوران املاک (که درآمدشان از ثبت قولنامههای دستی تأمین میشد) و همچنین برخی از شهروندان (که نگران شفافیت مالی و مالیات بر عایدی سرمایه بودند) مواجه شد. با این حال، دولت و قوه قضائیه بر اجرای آن اصرار داشتند و پس از راهاندازی سامانه «ساغر»، سرانجام مرحله عملیاتی آن آغاز میشود.
سامانه «ساغر» چگونه کار میکند؟
سامانه «ساغر» (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) یک پلتفرم آنلاین است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و با همکاری قوه قضائیه، وزارت ارتباطات، و اتحادیه مشاوران املاک طراحی و پیادهسازی شده است. نحوه کار این سامانه به شرح زیر است:
-
مرحله اول (قولنامه)
فروشنده و خریدار (با کمک یک مشاور املاک دارای پروانه کسب) به سامانه «ساغر» وارد میشوند. مشاور املاک اطلاعات ملک (آدرس، مساحت، مشخصات ثبتی، و...) و اطلاعات طرفین (کد ملی، نام، نام خانوادگی، و...) را در سامانه ثبت میکند. سامانه به طور خودکار یک «کد رهگیری ۱۲ رقمی» برای این معامله صادر میکند. این کد نشان میدهد که یک معامله (قولنامه) بین طرفین منعقد شده است.
-
مرحله دوم (انجام معامله در دفترخانه)
پس از صدور کد رهگیری، طرفین (با همراه داشتن مدارک هویتی، سند مالکیت ملک، و کد رهگیری) به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنند. سردفتر با وارد کردن کد رهگیری در سامانه، جزییات معامله را مشاهده میکند. اگر همه مدارک معتبر باشند و هیچ مانع قانونی (مثل رهن، توقیف، و...) وجود نداشته باشد، سردفتر «سند رسمی انتقال» را تنظیم و ثبت میکند. پس از ثبت، مالکیت ملک به نام خریدار منتقل میشود.
-
مرحله سوم (استعلام آنلاین)
سامانه «ساغر» همچنین یک «پنجره واحد استعلام» دارد. هر شخصی (با وارد کردن کد ملی و رمز عبور) میتواند به صورت آنلاین استعلام کند که آیا یک ملک خاص دارای معامله قبلی است، آیا موانعی مثل رهن یا توقیف دارد، و آیا سند آن معتبر است یا خیر. این ویژگی از فروش یک ملک به چند نفر (کلاهبرداری) جلوگیری میکند.
توجه: در مرحله اول (قولنامه)، معامله هنوز «غیررسمی» است (چون در دفترخانه ثبت نشده). اما بر خلاف گذشته، این قولنامه دیگر یک برگ کاغذ دست نویس نیست، بلکه یک «کد رهگیری» در سامانه است که قابلیت پیگیری و استعلام دارد. اگر یکی از طرفین از انجام معامله در دفترخانه خودداری کند (مثلاً فروشنده بعد از گرفتن بیعانه، از فروش منصرف شود)، طرف دیگر میتواند با استناد به کد رهگیری و با طرح دعوی در دادگاه، الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
مزایای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و راهاندازی سامانه «ساغر» مزایای متعددی برای نظام حقوقی، اقتصادی و اجتماعی کشور به همراه خواهد داشت:
۱. کاهش دعاوی ملکی و پروندههای قضایی
یکی از بزرگترین معضلات دادگستریها در ایران، انبوه پروندههای ملکی (تخلفات قولنامهای، فروش یک ملک به چند نفر، معاملات صوری، و...) است. با الزام به ثبت رسمی، این دعاوی به شدت کاهش مییابد و دادگاهها فرصت رسیدگی به سایر جرایم مهمتر را پیدا میکنند.
۲. شفافیت بازار مسکن و جلوگیری از فرار مالیاتی
با ثبت تمام معاملات در سامانه «ساغر»، دولت میتواند به آمار دقیقی از قیمت معاملات واقعی (نه قیمت پیشنهادی در سایتهای آگهی) دست یابد. این آمار به سازمان امور مالیاتی کمک میکند تا مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مسکن خالی را به درستی محاسبه و دریافت کند. افرادی که معاملات خود را پنهان میکردند (مثلاً برای فرار از مالیات، به جای سند رسمی، قولنامه دستی تنظیم میکردند) دیگر نمیتوانند این کار را انجام دهند.
۳. جلوگیری از کلاهبرداریهای ملکی
یکی از رایجترین کلاهبرداریها در ایران، فروش یک ملک به چند نفر (با قولنامههای دستی) بود. سامانه «ساغر» با صدور کد رهگیری و ثبت متمرکز معاملات، این امکان را از بین میبرد. هر خریداری میتواند قبل از خرید، با استعلام آنلاین، از وجود معاملات قبلی مطلع شود.
۴. تسهیل اخذ وام و تسهیلات بانکی
بانکها برای اعطای وام (مثلاً وام خرید مسکن)، نیاز به سند رسمی معتبر دارند. با اجرای این قانون، تمام معاملات دارای سند رسمی خواهند بود و فرآیند اخذ وام تسهیل میشود. همچنین ارزش وثیقه (گرو گذاشتن سند ملک) دقیقتر تعیین میگردد.
۵. ساماندهی مشاوران املاک
مشاوران املاکی که سالها بدون نظارت و بدون صدور فاکتور و قولنامه رسمی فعالیت میکردند، دیگر نمیتوانند ادامه دهند. فقط مشاوران املاک دارای پروانه کسب (و متصل به سامانه «ساغر») میتوانند کد رهگیری صادر کنند. این امر به ساماندهی این صنف و کاهش تخلفات کمک میکند.
چالشها و نقدهای وارد بر قانون و سامانه
با وجود مزایای متعدد، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و راهاندازی سامانه «ساغر» با چالشها و نقدهایی نیز مواجه بوده است:
۱. هزینههای اضافی بر دوش مردم
تنظیم سند رسمی در دفترخانه، مستلزم پرداخت «حقالثبت» (نوعی مالیات) و هزینه دفاتر اسناد رسمی است که قبلاً در قولنامههای دستی وجود نداشت. برخی کارشناسان معتقدند این هزینههای اضافی، بر قیمت تمام شده مسکن میافزاید و قدرت خرید مردم (به ویژه دهکهای پایین) را کاهش میدهد. دولت باید نرخ حقالثبت را برای معاملات مسکن اولی (به ویژه برای زوجهای جوان) کاهش دهد.
۲. نگرانی از شفافیت مالی و مالیات بر عایدی سرمایه
برخی از شهروندان (به ویژه افرادی که چندین ملک دارند) نگران هستند که با شفاف شدن معاملات در سامانه «ساغر»، سازمان امور مالیاتی از وضعیت آنها مطلع شود و مالیات بر عایدی سرمایه (که هنوز به طور کامل تصویب و اجرا نشده) از آنها اخذ شود. این نگرانی قابل درک است، اما قانون مالیات بر عایدی سرمایه هنوز در مجلس است و اجرای آن قطعی نیست.
۳. مقاومت برخی مشاوران املاک و دلالان
مشاوران املاکی که سالها بدون پروانه کسب (و بدون ثبت معاملات در سامانه) فعالیت میکردند و از پرداخت مالیات فرار مینمودند، با این قانون به شدت مخالف هستند. آنها ادعا میکنند که ثبت معاملات در سامانه «ساغر» باعث «بازار سیاه» و «افزایش معاملات زیرزمینی» میشود. با این حال، تجربه کشورهای دیگر نشان داده که در میانمدت و بلندمدت، شفافیت بازار به نفع مشاوران املاک قانونی است.
۴. چالشهای فنی و امنیت سایبری
سامانه «ساغر» یک پایگاه داده بسیار حساس (حاوی اطلاعات مالکیت املاک میلیونها ایرانی) است. نگرانی در مورد هک شدن سامانه، نفوذ سایبری، و سوءاستفاده از اطلاعات (مثلاً تغییر اسناد به نام افراد دیگر) وجود دارد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید بالاترین سطح امنیت سایبری را برای این سامانه تأمین کند و در صورت وقوع حادثه، پاسخگویی سریع و شفاف داشته باشد.
۵. مسأله دسترسی به سامانه در مناطق محروم و روستایی
در بسیاری از روستاها و شهرهای کوچک، دسترسی به اینترنت پرسرعت و حتی به سامانههای آنلاین ممکن است وجود نداشته باشد. ساکنان این مناطق چگونه میتوانند معاملات خود را ثبت کنند؟ دولت باید برای این مناطق، دفترخانههای سیار یا نمایندگیهای محلی (با دسترسی آفلاین و همگامسازی بعدی) در نظر بگیرد.
توصیههای عملی به شهروندان برای مواجهه با سامانه «ساغر»
با توجه به اینکه از اول خرداد ۱۴۰۵، سامانه «ساغر» به صورت رسمی آغاز به کار میکند، شهروندان باید خود را برای این تغییر آماده کنند. توصیههای زیر را در نظر داشته باشید:
۱. قبل از هر معامله ملکی، در سامانه «ساغر» استعلام بگیرید. از اول خرداد، به نشانی اینترنتی که توسط سازمان ثبت اسناد اعلام میشود، مراجعه کرده و وضعیت ملک مورد نظر (مالکیت، موانع، سابقه معاملات قبلی) را استعلام کنید. هرگز بدون استعلام، بیعانه پرداخت نکنید.
۲. فقط از مشاوران املاک دارای پروانه کسب و متصل به سامانه «ساغر» کمک بگیرید. از مشاور املاک بخواهید کد پروانه کسب خود را نشان دهد. اگر مشاور املاک فاقد پروانه یا خود را «در شرف اخذ پروانه» معرفی کرد، با او همکاری نکنید.
۳. پس از توافق با فروشنده، حتماً بخواهید که «کد رهگیری» از سامانه «ساغر» صادر شود. کد رهگیری را یادداشت کرده و از صحت آن (با استعلام آنلاین از سامانه) مطمئن شوید. بدون کد رهگیری، معامله شما هیچ ارزش قانونی ندارد.
۴. برای تنظیم سند رسمی، فقط به دفاتر اسناد رسمی معتبر مراجعه کنید. از مراجعه به دفاتری که خارج از ساعات کاری یا با قیمت پایینتر (غیرقانونی) سند تنظیم میکنند، خودداری کنید. هزینه حقالثبت و دستمزد سردفتر توسط اتحادیه دفاتر اسناد رسمی تعیین میشود و در تمام دفاتر یکسان است.
۵. مدارک خود را آماده نگه دارید. برای ثبت معامله در سامانه «ساغر» و تنظیم سند رسمی، به مدارک زیر نیاز دارید: کد ملی و کارت ملی طرفین، سند مالکیت (بنچاق) ملک، مفاصا حساب مالیاتی (در صورت نیاز)، وکالت نامه (در صورت وکیل بودن)، و گواهی عدم مانع ازدواج (در صورت مجرد بودن). این مدارک را از هماکنون آماده کنید.
۶. در صورت بروز مشکل یا تخلف، شکایت کنید. اگر مشاور املاک یا دفترخانه دچار تخلف (عدم صدور کد رهگیری، خودداری از تنظیم سند، درخواست وجه اضافی) شد، از طریق سامانه «۱۲۴» سازمان حمایت یا سامانه «سامد» قوه قضائیه (تلفن ۱۱۱) شکایت خود را ثبت کنید. قانون پشتیبان شماست.
با رعایت این نکات، میتوانید از مزایای سامانه «ساغر» بهرهمند شوید و از ضررهای احتمالی در امان بمانید.