آسیانیوز ایران / یزد ؛
جواد صالحی‌نیا، معاون مدیر شعب بانک مسکن استان یزد در نشست خبری، تور رسانه‌ای و بازدید میدانی از پروژه‌های مسکونی مشارکتی که با همراهی پیمانکاران از جمله مهندس پیوندی برگزار شد، با گرامیداشت روز خبرنگار و قدردانی از نقش آگاهی‌بخش و شفاف‌ساز رسانه‌ها به‌عنوان دیده‌بان و زبان گویای جامعه، به تشریح مأموریت‌های تاریخی، عملکرد اجرایی و راهبردهای مالی این مجموعه پرداخت.
وی با اشاره به پیشینه فعالیت این نهاد مالی از سال هزار و سیصد و هفده خورشیدی تحت عنوان بانک رهنی ایران خاطرنشان کرد: مأموریت بنیادین این مجموعه همواره گره‌گشایی از نیاز سرپناه مردم، توانمندسازی خانواده‌ها برای خانه‌دار شدن و پشتیبانی اعتباری از ساخت‌وساز در سراسر کشور بوده است.
وی در این راستا به پروژه‌های شاخص در استان یزد نظیر مجتمع‌های گلزار، نگین و فرشته اشاره نمود که با سرمایه‌گذاری و مشارکت فنی به سرانجام رسیده‌اند.
صالحی‌نیا با تبیین آمار تأمین مالی مسکن در استان اظهار داشت: در طرح‌های اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، تا کنون تأمین مالی نزدیک به ۹ هزار واحد مسکونی شامل حدود ۶ هزار واحد حمایتی و مابقی در قالب خودمالکی بر عهده این بانک بوده که با تزریق اعتباری بالغ بر ۴ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان همراه شده است. از این تعداد، فرآیند اجرایی و تعیین تکلیف حدود ۷ هزار واحد مسکونی با موفقیت پیش رفته یا به مرحله تحویل رسیده است.
وی افزود برای جلوگیری از توقف طرح‌ها، منابع اعتباری لازم از طریق گردش نقدینگی درون‌شبکه‌ای از سایر استان‌ها به یزد منتقل شده و تمامی پرداخت‌ها متناسب با درصد پیشرفت فیزیکی واقعی و پس از نظارت دقیق کارشناسان فنی صورت می‌پذیرد.
معاون مدیر شعب استان یزد در خصوص سقف تسهیلات ساخت تصریح کرد: حمایت‌های اعتباری تنها محدود به طرح‌های دولتی نیست؛ بلکه انبوه‌سازان و سازندگان مجتمع‌های مسکونی می‌توانند در شهر یزد تا سقف یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرستان‌های استان تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد از تسهیلات بهره‌مند شوند.
همچنین طرح‌هایی که از فناوری‌های نوین، بهینه‌سازی مصرف انرژی و الگوهای معماری ایرانی-اسلامی سازگار با اقلیم کویری بهره ببرند، از اولویت، نرخ‌های ترجیحی و سقف‌های حمایتی ویژه برخوردار خواهند شد.
وی با ارزیابی عملکرد کلان کشوری خاطرنشان کرد: این بانک با مشارکت در ساخت ۳۹۴ هزار واحد نهضت ملی، سهم پنجاه و سه درصدی از کل این طرح ملی را به خود اختصاص داده، حجم کل منابع آن از ۵۰۰ هزار میلیارد تومان فراتر رفته، بیش از ۵۵۴ میلیون دلار از مطالبات ارزی را وصول نموده، جرایم دیرکرد نزدیک به ۴۹۰ هزار متقاضی را در دوره‌های خاص مورد بخشودگی قرار داده و در زمینه‌های بازسازی بافت فرسوده، تسهیلات قرض‌الحسنه و توسعه مسکن استیجاری نیز پیشگام بوده است.
در ادامه این برنامه و در جریان بازدید میدانی با همراهی پیمانکار پروژه، مهندس پیوندی، مسئله تأثیر تسهیلات بر ایجاد ارزش افزوده بررسی شد. صالحی‌نیا یادآور شد: با وجود افزایش سقف وام‌ها از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان و چالش تورم نهاده‌های ساختمانی، متقاضیانی که در سال‌های گذشته با بهره‌گیری از وام‌های بلندمدت با نرخ سود حدود هجده درصد اقدام به ساخت کرده‌اند، امروزه با جهش ارزش دارایی و ارزش افزوده چشمگیری در برابر رقم اقساط مواجه شده‌اند. علاوه بر آن، استقرار زنجیره کامل کارخانجات کاشی، سرامیک، آجر، سفال، سنگ‌نما، فولاد و تجهیزات روشنایی در یزد، هزینه‌های حمل‌ونقل را به حداقل رسانده و اشتغال بیش از سیصد رشته شغلی مرتبط با صنعت ساختمان را در استان تثبیت کرده است.
وی در بخش تکمیلی سخنان خود به سازوکار اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات اشاره کرد و گفت: این اوراق در بازار فرابورس دادوستد می‌شوند و در واقع پاداش و امتیاز تخصیص‌یافته به دارندگان حساب‌های ممتاز هستند. متقاضیان و انبوه‌سازان می‌توانند این اوراق را بدون نیاز به سپرده‌گذاری طولانی‌مدت در بازار سرمایه خریداری و بلافاصله به وام ساخت یا خرید تبدیل نمایند. وی به سازندگان توصیه کرد با تمرکز گردش مالی پروژه‌ها نزد بانک تخصصی مسکن، امتیازات تسهیلاتی را مستقیماً جذب کنند تا هزینه‌های تمام‌شده ساخت کاهش یابد و زمینه عرضه مسکن ارزان‌قیمت برای خانواده‌ها و جوانان هموارتر شود.
واکاوی و تحلیل تخصصی:
نخست: مهندسی مالی و کارآمدی نظارت مرحله‌ای در مهار انحراف اعتبارات
تزریق بیش از ۴.۵ هزار میلیارد تومان منابع مالی به پروژه‌های انبوه‌سازی در یک استان صنعتی، نیازمند سازوکاری دقیق جهت هدایت اعتبار به سمت ساخت واقعی است. تجربه نظام بانکی در دهه‌های گذشته نشان داده که پرداخت وام بدون پایش پیشرفت فیزیکی، همواره خطر خروج سرمایه از کارگاه‌های ساختمانی و ورود آن به بازارهای سوداگرانه را در پی دارد. در مدل اجرایی ارائه‌شده، آزادسازی وجوه منوط به گزارش‌های میدانی ارزیابان فنی و تطابق آن با مراحل بتن‌ریزی، اسکلت و سفت‌کاری است.
این شیوه نظارت نه‌تنها از رسوب یا انحراف نقدینگی جلوگیری می‌کند، بلکه به پیمانکاران این اطمینان را می‌دهد که در صورت رعایت زمان‌بندی، جریان نقدی پروژه قطع نخواهد شد. انتقال درون‌شبکه‌ای منابع از استان‌های دارای مازاد به استان‌های پیشرو در ساخت نظیر یزد، الگویی از مدیریت پویای ترازنامه است که تاب‌آوری کارگاه‌های عمرانی را در برابر نوسانات مالی افزایش می‌دهد.
در نهایت، تبدیل منابع بانکی به دارایی‌های فیزیکی مشهود، ریسک اعتباری تسهیلات را کاهش داده و وثیقه‌گذاری مطمئنی را برای بانک رقم می‌زند. متقاضی نیز مطمئن می‌شود که تسهیلات اختصاص‌یافته دقیقاً صرف ارتقای بنا و افزایش ارزش نهایی ملک شخصی‌اش شده است.
دوم: هم‌افزایی زنجیره تأمین بومی و کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز در بستر اقتصاد استانی
استان یزد از دیرباز قطب تولید مصالح بنیادین ساختمان از قبیل کاشی، سرامیک، آجر نسوز، سنگ‌های ساختمانی و صنایع مفتولی بوده است. سخنان مدیریت شعب بانک مسکن نشان می‌دهد که اتصال مالی میان سازندگان و تولیدکنندگان مصالح، یک مزیت رقابتی منحصربه‌فرد برای این منطقه ایجاد کرده است. حذف هزینه‌های سنگین باربری بین‌استانی و حذف واسطه‌های غیرضروری، بهای تمام‌شده هر مترمربع بنا را به طرز محسوسی پایین می‌آورد.
گردش مالی سازندگان در بانک تخصصی مسکن می‌تواند زنجیره پرداخت اعتباری به تولیدکنندگان بالادستی را تسهیل کند. هنگامی که نقدینگی انبوه‌ساز در بانک متمرکز باشد، گشایش خطوط اعتباری و ضمانت‌نامه‌ها برای خرید مستقیم میلگرد، بتن و مصالح بومی با سهولت انجام می‌شود و کارخانجات نیز از فروش پیوسته و بدون واسطه منتفع می‌گردند.
این پیوستگی اقتصادی موجب رونق بیش از سیصد شاخه شغلی وابسته در استان شده و چرخه رکود تورمی را در بخش مسکن تعدیل می‌کند. ثمره نهایی این هم‌پوشانی صنعتی و پولی، کوتاه‌تر شدن زمان تحویل واحدها و حفظ توان خرید متقاضیان در برابر تکانه‌های قیمتی است.
سوم: واکاوی اقتصاد رفتاری متقاضیان؛ نسبت تورم ساخت به ارزش افزوده وام‌های بلندمدت
یکی از چالش‌های ذهنی خریداران و ثبت‌نام‌کنندگان طرح‌های مسکونی، نگرانی از بار بازپرداخت اقساط ماهیانه تسهیلات است. با این حال، تحلیل دقیق مالی نشان می‌دهد که در اقتصادهای تورمی، ارزش واقعی بدهی اسمی در طول زمان مستهلک می‌شود، در حالی که دارایی پایه یعنی مسکن، رشدی همگام یا بالاتر از تورم عمومی را ثبت می‌کند.
وام‌های با دوره بازپرداخت طولانی و نرخ تثبیت‌شده حدود هجده درصد، همانند یک سپر تورمی قدرتمند برای خانوار عمل می‌کنند. آورده اولیه نقدی خریدار به همراه تسهیلات بانکی، در گذر چند سال به ملکی تبدیل می‌شود که ارزش روز آن چندین برابر مجموع اقساط پرداختی است و این امر نوعی پس‌انداز اجباری مولد را برای قشر جوان به وجود می‌آورد.
بنابراین، رویکرد منطقی در تحلیل تسهیلات بلندمدت مسکن، سنجش هزینه فرصت از دست رفته در صورت عدم ساخت است. تبدیل نقدینگی خرد خانوارها به دارایی ملکی مقاوم، نه‌تنها متقاضیان را از گرداب اجاره‌نشینی نجات می‌دهد، بلکه پایه‌ای مستحکم برای تثبیت طبقه متوسط ایجاد می‌نماید.
چهارم: کارکرد نوین اوراق گواهی حق تقدم در بازار سرمایه و نقش آن در تأمین مالی فوری
ساماندهی اوراق تسهیلات مسکن در بستر بازار فرابورس، یکی از ابزارهای شفاف مالی در پیوند میان بازار پول و بازار سرمایه است. این سازوکار به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد پاداش وفاداری و رسوب منابع خود در حساب‌های ممتاز را به صورت اوراق بهادار نقدپذیر دریافت کنند و در مقابل، خریدارانی که زمان کافی برای سپرده‌گذاری چندساله ندارند، با خرید این اوراق حق تقدم استفاده از وام را به دست آورند.
شفافیت قیمت‌گذاری روزانه بر تابلوی معاملات رسمی، مانع از شکل‌گیری بازارهای غیررسمی، دلالی زیرزمینی و امضاهای طلایی در واگذاری وام شده است. قابلیت انتقال کشوری اوراق باعث می‌شود نقدینگی سرگردان از مناطقی که تقاضای ساخت کمتری دارند به سمت نقاط پرتقاضا سرازیر گردد و تعادل ملی در دسترسی به منابع حاصل شود.
با این وجود، انبوه‌سازانی که برنامه‌ریزی مالی بلندمدت دارند می‌توانند با ایجاد گردش حساب پیوسته، از پرداخت هزینه خرید اوراق بی‌نیاز شوند. این تدبیر مالی موجب صرفه‌جویی در هزینه‌های جانبی پروژه و افزایش حاشیه سود سازندگان بدون افزایش قیمت نهایی مسکن خواهد شد.
پنجم: تطبیق الگوی ساخت با اقلیم کویری و الزامات پایداری در طرح‌های مسکونی یزد
توسعه مسکن در اقلیم گرم و خشک نیازمند رعایت الگوهای اصیل معماری همراه با فناوری‌های نوین بهینه‌سازی مصرف آب و انرژی است. تعیین مشوق‌های مالی، سقف‌های تسهیلاتی بالاتر و نرخ‌های ترجیحی برای طرح‌هایی که از سامانه‌های هوشمند، عایق‌کاری استاندارد و مصالح بومی استفاده می‌کنند، گامی بنیادین در جهت ساخت‌وساز پایدار است.
پروژه‌های مسکونی جدید نباید تنها توده‌هایی از آهن و بتن باشند؛ بلکه در نظر گرفتن زیرساخت‌های پدافندی نظیر تعبیه ژنراتورهای اضطراری برق برای آسانسورها و پمپ‌های آب، ایمنی و آسایش ساکنان را در زمان اوج مصرف انرژی تضمین می‌کند. این دقت‌نظر مهندسی نشان‌دهنده گذر از کمّی‌گرایی صرف به سمت کیفی‌سازی ابنیه مسکونی است.
حمایت بانک مسکن از بافت‌های فرسوده و تاریخی در کنار شهرک‌های نوساز، هویت فرهنگی و اقلیمی یزد را صیانت می‌بخشد. تجمیع این سیاست‌ها، شهرسازی یزد را به الگویی از هماهنگی زیست‌محیطی، پایداری انرژی و رفاه اجتماعی تبدیل خواهد کرد.
جمع‌بندی :
نشست خبری و بازدید میدانی از دستاوردهای بانک مسکن استان یزد، تصویری روشن از اثرگذاری هم‌زمان ابزارهای مالی، زنجیره صنعتی بومی و نظارت فنی در پیشبرد هدف ملی خانه‌دار شدن اقشار جامعه ارائه کرد. تأمین مالی ۹ هزار واحد مسکونی و پرداخت ۴ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات، نشان از تمرکز عملیاتی بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام دارد. بهره‌گیری از مزیت‌های اقلیمی، تعمیق ارتباط با بازار سرمایه از مسیر اوراق تسهیلات و هدایت سازندگان به تمرکز گردش حساب، پایه‌های یک اکوسیستم پایدار ساختمانی را بنا نهاده است که تداوم آن می‌تواند الگویی کارآمد برای توسعه شهری و مهار تورم مسکن در سراسر کشور باشد.