آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
تهران، کلانشهر پرجنبوجوش ایران، این روزها صحنه یک تحول بزرگ در بازار مسکن است. تحولی که ریشه در عمیقترین لایههای اقتصادی و اجتماعی جامعه دارد. در دههای که گذشت، قیمتها در بازار املاک پایتخت رکوردهای پیاپی شکستند. این افزایش سرسامآور، آرامآرام دامنه انتخاب خریداران را محدود و محدودتر کرد. کمکم خانههای ۷۰-۸۰ متری از سبد خرید بسیاری از خانوارها حذف شدند. سپس نوبت به واحدهای ۵۰-۶۰ متری رسید و حلقه تنگتر شد.
اکنون به نقطهای رسیدهایم که آخرین ایستگاه برای بسیاری از شهروندان تهرانی، واحدهایی است که حتی از اندازه بسیاری از اتاقهای پذیرایی نیز کوچکتر هستند: خانههای زیر ۴۰ متر. این واحدهای کوچک که روزگاری تنها سهم مهاجران یا دانشجویان بود، امروز به کالایی لوکس برای خانوادههایی تبدیل شده که تنها به فکر داشتن یک سقف شخصی هستند. آمارها گویای این واقعیت تلخ هستند: سهم این واحدها از معاملات از ۱.۹ درصد به ۴ درصد رسیده است. این رقم به ظاهر کوچک، در واقع نشاندهنده دو برابر شدن تقاضا برای مسکن کوچک است. اما تراژدی اصلی در جایی رخ میدهد که سازندگان و بازار، پاسخگوی این نیاز فوری نیستند. سهم واحدهای زیر ۴۰ متر از کل عرضه مسکن تهران تنها ۲.۵ درصد است. این شکاف عمیق بین خواست مردم و آنچه بازار میتواند ارائه دهد، نه تنها یک شاخص اقتصادی، که نشانهای از یک تغییر بزرگ در سبک زندگی و آرزوهای شهری است. این داستان، تنها درباره متراژ و قیمت نیست، بلکه درباره فشاری است که بر یک نسل وارد میآید.
فروپاشی قدرت خرید
میانگین قیمت مسکن در تهران از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون ۴۷ برابر شده است. این افزایش هنگفت، کاملاً با رشد درآمدها و حقوق شهروندان بیتناسب است. در همین بازه، قدرت خرید خانهاولیها نزدیک به ۵۰ برابر سقوط کرده است. این بدان معناست که اگر یک فرد در ابتدای دهه ۹۰ با یک سال درآمد خود میتوانست بخشی از یک خانه را بخرد، امروز باید ۵۰ سال تمام درآمد خود را بدون هیچ هزینهای پسانداز کند تا به همان میزان مسکن دست یابد. این شکاف عظیم، مهمترین موتور محرک افزایش تقاضا برای مسکن کوچک است. واحدهای زیر ۴۰ متر، به عنوان مقرونبهصرفهترین گزینه، تبدیل به آخرین پناهگاه برای حفظ توان مالی متقاضیان شدهاند.
شکاف خطرناک عرضه و تقاضا
بازار مسکن تهران با یک ناهماهنگی ساختاری جدی مواجه است. در حالی که تقاضا برای واحدهای زیر ۴۰ متر دو برابر شده و به ۴ درصد از کل معاملات رسیده است، سهم این واحدها از پیشفروشها و ساختوسازهای جدید تنها ۲.۵ درصد است. این شکاف ۱.۵ درصدی، فشار تقاضا را بر روی موجودی محدود این واحدها متمرکز کرده و باعث افزایش قیمت آنان حتی فراتر از نرخ تورم عمومی مسکن میشود. سازندگان نیز به دلیل سودآوری کمتر واحدهای کوچک در مقایسه با آپارتمانهای بزرگمتراژ، تمایل چندانی برای ورود به این عرصه ندارند. این امر یک چرخه معیوب ایجاد میکند که بحران مسکن کوچک را تشدید مینماید.
تغییر در الگوی خانوار
جامعه شهری تهران در حال گذار از الگوی خانواده سنتی به سمت خانوارهای کوچکتر است. افزایش سن ازدواج، رشد تعداد افراد مجرد شاغل، افزایش طلاق و همچنین تمایل نسل جوان به استقلال مالی زودتر، همگی موجب شدهاند تا تقاضا برای مسکن مستقل و شخصی، حتی در ابعاد بسیار کوچک، افزایش یابد. این گروهها نیازی به فضای بزرگ ندارند و در اولویت اول، مالکیت یک واحد شخصی است. بنابراین، واحدهای زیر ۴۰ متر به عنوان راهحلی ایدهآل برای این قشر به نظر میرسد. این تغییر جمعیتی، یک تقاضای ساختاری و بلندمدت برای مسکن کوچک ایجاد کرده است.
کوچکشدن آرزوها
افزایش تقاضا برای مسکن زیر ۴۰ متر، تنها یک شاخص اقتصادی نیست، بلکه بازتاب یک دگرگونی اجتماعی عمیقتر است. این پدیده نشان میدهد که "رویای خانهدار شدن" در ذهن شهروندان تهرانی به شدت کوچک شده است. نسلهای گذشته، مالکیت یک آپارتمان ۱۰۰ متری با اتاقهای متعدد را یک هدف قابل دسترس میدانستند، اما نسل امروز مجبور است آرزوهای خود را در چهارچوب ۴۰ متر تعریف کند. این امر میتواند تأثیرات روانی و اجتماعی گستردهای از جمله احساس محرومیت نسبی، کاهش رضایت از زندگی و تغییر در سبک مصرف داشته باشد.
چشم انداز آینده و پیامدهای شهری
اگر روند فعلی ادامه یابد، باید شاهد تشدید این بحران باشیم. تمرکز تقاضا بر واحدهای بسیار کوچک، میتواند به ایجاد محلههای فشرده با تراکم جمعیتی بسیار بالا بینجامد که خود مسائل جدیدی در زمینه خدمات رسانی، حمل و نقل، آلودگی و فشار بر زیرساختها ایجاد میکند. از سوی دیگر، اگر سازوکاری برای تشویق سازندگان به تولید انبوه مسکن کوچک اما با کیفیت (مانند واحدهای استودیویی بهینه) ایجاد نشود، این بازار به سمت قاچاق و غیراستاندارد شدن پیش خواهد رفت. حل این بحران نیازمند عزم ملی و تدوین سیاستهای تشویقی برای ساخت مسکن مقرونبهصرفه و همخوان با نیاز واقعی جامعه است.