آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
بانک مرکزی در اقدامی که به تازگی ابلاغ شده، سقف تسهیلات کمک ودیعه مسکن را حدود ۳۳ درصد افزایش داد. این مصوبه به منظور کمک به مستأجران در شرایط رکود تورمی و افزایش نجومی قیمت مسکن در ماههای اخیر اتخاذ شده است. بر اساس جزئیات ابلاغ شده توسط بانک مرکزی، سقف این وام به شرح زیر تعیین شده است: کلان شهر تهران (شهر تهران و برخی شهرستانهای اطراف مانند کرج که در شماری از مصوبات مشمول هستند) ۳۶۵ میلیون تومان، مراکز استانها (شهرهای مرکزی هر استان مانند اصفهان، شیراز، تبریز، مشهد و...) ۲۸۰ میلیون تومان، سایر شهرها (شهرهای با جمعیت کمتر از مراکز استان) ۱۸۵ میلیون تومان و مناطق روستایی ۷۵ میلیون تومان. نرخ سود مصوب برای این تسهیلات ۲۳ درصد در نظر گرفته شده است. متقاضیان واجد شرایط موظف هستند این وام را در بازه زمانی حداکثر ۶۰ ماهه (۵ سال) به صورت اقساط ماهانه بازپرداخت نمایند. این افزایش در حالی اعمال میشود که قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته حدود ۷۰ درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۸۰ میلیون تومان رسیده و رهن کامل یک واحد ۷۰ متری (بدون اجاره بها) حدود ۱.۲ تا ۱.۵ میلیارد تومان است. وام ۳۶۵ میلیون تومانی، حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد رهن کامل را پوشش میدهد.
بانک مرکزی در بخشنامه خود تأکید کرده است که این تسهیلات صرفاً به متقاضیانی تعلق میگیرد که «فاقد مسکن شخصی» هستند و با ارائه اجاره نامه رسمی (کد رهگیری از سامانه املاک و مستغلات) میتوانند وام دریافت کنند. همچنین متقاضی نباید سابقه استفاده از تسهیلات ودیعه مسکن در سنوات قبل (یا اگر استفاده کرده، باید کل وام قبلی را تسویه کرده باشد) داشته باشد. اولویت با خانوادههای دارای سرپرست زن، خانوادههای دارای دو فرزند و بیشتر و همچنین خانوادههای دارای عضو معلول است. اجرای این مصوبه از امروز (۱۴ اردیبهشت ۱۴۰۵) لازمالاجرا است. متقاضیان میتوانند با مراجعه به شعب بانکهای عامل (بانک مسکن و سایر بانکهای اعلام شده توسط بانک مرکزی) نسبت به ثبتنام و تکمیل مدارک اقدام کنند. در این گزارش، ضمن مرور جزئیات این مصوبه جدید، روش محاسبه وام و شرایط احراز، و همچنین تأثیر آن بر بازار رهن و اجاره مسکن را تحلیل میکنیم.
جزئیات سقف جدید وام ودیعه مسکن در مناطق مختلف
قبل از این مصوبه، سقف وام ودیعه مسکن برای تهران ۲۷۰ میلیون تومان، مراکز استانها ۲۰۰ میلیون تومان، سایر شهرها ۱۳۰ میلیون تومان و مناطق روستایی ۵۰ میلیون تومان بود. با این مصوبه، شاهد افزایش ۳۳ درصدی (تقریباً یک سوم) در همه ردهها هستیم.
اما آیا این افزایش کافی است؟
با توجه به تورم ۷۳ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته (که بیشتر از تورم عمومی است)، این افزایش ۳۳ درصدی جبران کننده کاهش قدرت خرید مستأجران نیست. به عبارت دیگر، با این وام میتوانید واحدهای کممتراژتر (مثلاً ۵۰ متری به جای ۷۰ متری) یا در مناطق پایینتر شهر اجاره کنید.
نرخ سود ۲۳ درصد
وام ۳۶۵ میلیون تومانی با نرخ سود ۲۳ درصد و بازپرداخت ۵ ساله، قسط ماهیانه حدود ۹ تا ۱۰ میلیون تومان خواهد داشت (محاسبه دقیق بستگی به نوع بازپرداخت (تصاعدی یا ثابت) و کارمزد بانک دارد). این قسط سنگین برای بسیاری از خانوادههای طبقه متوسط که درآمد ماهانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان دارند، تقریباً غیرقابل پرداخت است. به عبارت دیگر، فقط خانوادههایی با درآمد بالای ۲۰ میلیون تومان میتوانند از عهده اقساط برآیند. این یک نقطه ضعف بزرگ است.
شرایط احراز و اولویتبندی متقاضیان
بانک مرکزی در بخشنامه خود، شروط سختگیرانهای برای دریافت وام ودیعه مسکن تعیین کرده است تا از سوءاستفاده جلوگیری شود.
شرایط عمومی
۱. داشتن تابعیت ایرانی.
۲. عدم مالکیت مسکن شخصی.
۳. ارائه اجارهنامه رسمی با کد رهگیری (تا ۳ ماه قبل از درخواست وام).
۴. عدم استفاده از وام ودیعه مسکن در سه سال گذشته (یا تسویه کامل وام قبلی).
۵. حداقل ۲۵ سال سن و حداکثر ۶۵ سال.
مدارک مورد نیاز
۱. کپی شناسنامه و کارت ملی (متقاضی و همسر).
۲. اجارهنامه رسمی با کد رهگیری.
۳. گواهی عدم مالکیت از سامانه ثبت اسناد.
۴. مدارک درآمدی (فیش حقوقی یا اظهارنامه مالیاتی).
۵. معرفینامه از کدپستی محل سکونت.
اولویتبندی
- «خانوادههای دارای سرپرست زن»
- «خانوادههای دارای دو فرزند و بیشتر»
- «خانوادههای دارای عضو معلول»
- «زوجین زیر ۳۵ سال» (برای تشویق به ازدواج)
- همچنین متقاضیانی که در مناطق با بافت فرسوده (مصوب ستاد بازآفرینی شهری) سکونت دارند، یک امتیاز مثبت دریافت میکنند.
در صورت افزایش تعداد متقاضیان (بیش از ظرفیت بانکها)، اولویت با این گروهها خواهد بود.
نحوه ثبتنام و فرآیند دریافت وام
ثبتنام وام ودیعه مسکن منحصراً از طریق سامانه «تم» (تسهیلات مسکن) بانک مسکن به آدرس tem.bankmasjed.ir انجام میشود. مراحل به شرح زیر است:
- مرحله اول: وارد سایت شده و با کد ملی و شماره تلفن همراه ثبتنام کنید.
- مرحله دوم: مدارک خواسته شده (اجارهنامه رسمی، گواهی عدم مالکیت، مدارک درآمدی) را بارگذاری کنید.
- مرحله سوم: منتظر پیامک تأیید اولیه از سوی بانک مسکن باشید (معمولاً ۷ تا ۱۴ روز کاری).
- مرحله چهارم: پس از تأیید، به شعب بانک مسکن مراجعه کرده و قرارداد امضا کنید. مرحله پنجم: وام به حساب صاحب ملک (موجر) واریز میشود (نه به حساب مستأجر).
نکته مهم
وام مستقیماً به حساب موجر واریز میشود تا مستأجر نتواند آن را برای مقاصد دیگر خرج کند. همچنین موجر موظف است به ازای دریافت این وام، مبلغ کمتری را به عنوان اجاره ماهانه دریافت کند (دقیقاً به اندازه سود وام). در واقع، این یک «وام بدون بهره مؤثر» برای مستأجر است (چون به جای اینکه سود را به بانک بدهد، به موجر میدهد که قبلاً هم باید به موجر اجاره میداده است).
تأثیر این مصوبه بر بازار رهن و اجاره مسکن
بازار رهن و اجاره مسکن در ماههای اخیر تحت تأثیر دو عامل قرار داشته است: افزایش نجومی قیمت مسکن (که رهن کامل را نیز بالا برده) و افزایش اجارهبها (به دلیل تورم عمومی). مستأجران برای تأمین رهن کامل (که معمولاً حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد قیمت ملک است) به وام نیاز دارند.
وام ۳۶۵ میلیون تومانی برای تهران چه تأثیری دارد؟
با این وام، یک خانواده ۴ نفره میتواند یک واحد ۶۰-۷۰ متری در مناطق ۱۰ تا ۱۵ تهران (مناطق متوسط) رهن کند و اجاره ماهانه حدود ۵ تا ۷ میلیون تومان بپردازد. اگر این وام نبود، باید رهن کامل (۱.۲ تا ۱.۵ میلیارد) میدادند که عملاً غیرممکن است. بنابراین، این وام در کوتاه مدت، کمک مؤثری به مستأجران میکند.
اما یک اثر جانبی نیز دارد: موجران با دانستن اینکه مستأجران به راحتی میتوانند وام دریافت کنند، ممکن است «رهن کامل» خود را افزایش دهند (مثلاً از ۱.۲ میلیارد به ۱.۵ میلیارد) و یا اجاره ماهانه را بالا ببرند. به عبارت دیگر، بخشی از سود این وام به جیب موجران میرود نه مستأجران. برای جلوگیری از این پدیده، دولت باید بازار اجاره را با جدیت بیشتری کنترل کند و سقف افزایش اجاره را تعیین نماید (مثلاً حداکثر ۲۰ درصد در سال).
نقد و بررسی مصوبه و توصیه به متقاضیان
نقاط قوت این مصوبه: «افزایش ۳۳ درصدی سقف وام» (همگام با تورم). «اولویت دادن به خانوادههای دارای سرپرست زن و فرزنددار» (حمایت از اقشار آسیبپذیر). «وام بدون بهره مؤثر» (به دلیل مکانیسم پرداخت سود به موجر). نقاط ضعف: «اقساط ماهانه سنگین» (حدود ۱۰ میلیون تومان). «فرآیند طولانی و بوروکراتیک». «نیاز به مدارک زیاد و وقت گیر».
توصیه به متقاضیان:
- نخست، هر چه سریعتر ثبتنام کنید. ظرفیت بانکها محدود است و ممکن است امسال هم تمام شود.
- دوم، مدارک خود را کامل و دقیق آماده کنید. هرگونه نقص مدرک (مثلاً تاریخ گذشته بودن اجارهنامه یا نداشتن کد رهگیری) باعث رد درخواست میشود.
- سوم، اگر قدرت پرداخت اقساط ماهانه (۱۰ میلیون تومان) را ندارید، بهتر است از وام استفاده نکنید. چرا که ناتوانی در پرداخت اقساط، باعث آسیب به رتبه اعتباری شما (در سامانه اعتباری شابک) و احتمالاً پیگرد قانونی خواهد شد. در صورت عدم توانایی، به جای وام ۳۶۵ میلیون تومانی، درخواست وام کمتر (مثلاً ۲۰۰ میلیون تومان) بدهید.
- چهارم، حتماً با بانک خود (قبل از ثبتنام نهایی) مشورت کنید. هر بانکی ممکن است شرایط اختصاصی خود را داشته باشد (مثل ضامن).