آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:
بازار اجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۵، مستأجران را با یکی از سختترین شرایط تاریخی روبرو کرده است. جهش بیسابقه اجارهبها نسبت به یک سال گذشته، معیشت میلیونها خانوار ایرانی را با چالشی دشوار مواجه ساخته است. بر اساس گزارشهای میدانی و اظهارات کارشناسان، اگر طی سالهای گذشته ۲۵ تا ۴۰ درصد از درآمد ماهانه یک خانواده صرف هزینه اجاره مسکن میشد، امروز این رقم به «۵۰ تا ۷۰ درصد» رسیده است. به عبارت دیگر، بیش از نیمی از درآمد یک خانواده (و در برخی موارد نزدیک به سهچهارم) صرف اجاره میشود. این رقم، یک فاجعه اقتصادی-اجتماعی محسوب میشود. با پرداخت ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد به موجر، «پسانداز»، «خرید کالاهای بادوام»، «تفریح و تعطیلات»، و حتی «خوراک و پوشاک کافی» برای خانواده غیرممکن میشود. بسیاری از خانوادهها مجبورند از اقساط وام، قرض، یا انصراف از خرید دارو و درمان خود بگذرند تا اجاره را بپردازند.
دهکهای پایین درآمدی (دهکهای اول تا سوم) که درآمد ماهانه آنها حدود ۵ تا ۸ میلیون تومان است، اگر مجبور به اجاره مسکن در مناطق متوسط تهران (مثلاً منطقه ۱۲ تا ۱۵) باشند، ماهانه ۴ تا ۵ میلیون تومان فقط اجاره میدهند. این وضعیت غیرقابل تحمل است. خانوارهای «تکسرپرست» (زنان سرپرست خانوار، افراد بیوه، و...)، «زوجهای جوان» (که تازه تشکیل زندگی دادهاند)، «خانوادههای دارای چند فرزند» (۳ فرزند و بیشتر)، و «مستأجران مناطق حاشیهنشین» (که مجبور به کوچ به واحدهای کوچکتر و بیکیفیتتر هستند) آسیبپذیرترین گروهها هستند. دلایل اصلی افزایش اجارهبها چند عامل است:
- نخست: «افزایش قیمت مسکن» در یک سال اخیر. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از حدود ۱۰۰ میلیون تومان به ۱۸۰ میلیون تومان (افزایش ۸۰ درصدی) رسیده است. وقتی قیمت خرید مسکن افزایش مییابد، موجران برای جبران سود خود، اجاره را نیز افزایش میدهند.
- دوم: «تورم عمومی». هزینههای نگهداری ساختمان (شامل تعمیرات، شارژ، مالیات)، هزینههای جاری موجر، و تورم عمومی اقتصاد (نرخ تورم نقطه به نقطه ۷۳.۵ درصد در فروردین ۱۴۰۵) باعث شده است که موجران اجاره را دو یا سه برابر قیمت پارسال کنند.
- سوم: «کمبود عرضه مسکن استیجاری». در دو سال اخیر، بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی، آپارتمان خود را از بازار اجاره خارج کرده و به فروش رساندهاند (به دلیل قیمتهای بالا). در نتیجه، تعداد واحدهای خالی برای اجاره کاهش یافته و رقابت مستأجران برای اجاره یک واحد، قیمت را بالا برده است.
مقایسه سهم اجاره در سالهای گذشته و امروز (۲۵-۴۰ درصد به ۵۰-۷۰ درصد)
در دهه ۱۳۹۰ و اوایل دهه ۱۴۰۰، سهم اجاره از درآمد خانوارهای ایرانی نسبتاً پایدار بود. بر اساس آمار مرکز آمار ایران، متوسط سهم هزینه مسکن (شامل اجاره و سوخت) از درآمد خانوارها حدود ۳۰ درصد بود. اگر سهم اجاره را از کل هزینه مسکن تفکیک کنیم، معمولاً خانوادههای تهرانی بین ۲۵ تا ۴۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره میکردند (خانوادههای کمدرآمد ۴۰ درصد و خانوادههای پردرآمد ۲۵ درصد). اما امروز، این نسبت به ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر، نسبت به ۳ تا ۵ سال قبل، سهم اجاره «دو برابر شده است». این جهش به این معناست که قدرت خرید مستأجران در برابر موجران به شدت کاهش یافته است.
برای درک بهتر، یک مثال حساب میکنیم. فرض کنید یک خانواده ۴ نفره، در منطقه ۱۵ تهران (منطقه متوسط) یک واحد ۷۰ متری اجاره کرده است. قیمت اجاره ماهانه این واحد در تابستان ۱۴۰۴ حدود ۲.۵ میلیون تومان بود. امسال، موجر همان واحد را ۶ میلیون تومان (افزایش ۱۴۰ درصدی) اجاره داده است. درآمد این خانواده هم از ۶ میلیون به ۸ میلیون تومان افزایش یافته (افزایش ۳۳ درصدی). بنابراین، سهم اجاره از ۴۲ درصد (۲.۵/۶) به ۷۵ درصد (۶/۸) رسیده است. این رقم فاجعهبار است.
کدام گروهها آسیبپذیرترند؟ (تکسرپرست، زوج جوان، کمدرآمد)
تأثیر افزایش اجارهبها بر همه مستأجران یکسان نیست. چهار گروه به شدت آسیبپذیر هستند:
-
گروه اول: «دهکهای پایین درآمدی (دهک ۱ تا ۳)»
درآمد این خانوارها حدود ۵ تا ۸ میلیون تومان در ماه است. اگر یک واحد ۶۰ متری (کوچکترین واحد قابل قبول) در مناطق جنوبی تهران (مثل شهر ری، کهریزک، یافتآباد) با اجاره ماهانه ۳ میلیون تومان پیدا کنند, سهم اجاره از درآمدشان ۵۰ درصد میشود. در مناطق متوسط (منطقه ۱۲-۱۵)، این رقم به ۷۰-۸۰ درصد هم میرسد (اجاره ۶ میلیون تومان). این خانوادهها عملاً از سایر مخارج زندگی (خوراک، درمان، پوشاک) محروم میشوند.
-
گروه دوم: «خانوارهای تکسرپرست» (زنان سرپرست خانوار، افراد بیوه، زنان مطلقه)
این خانوارها معمولاً یک منبع درآمد دارند و با تورم اجاره، توانایی پرداخت نداشته و مجبور به کوچ به واحدهای کوچکتر و بیکیفیتتر (زیرزمین، واحدهای بدون امکانات) میشوند.
-
گروه سوم: «زوجهای جوان»
این زوجها که تازه تشکیل زندگی دادهاند، هنوز پسانداز کافی برای خرید مسکن ندارند. با افزایش اجاره، برنامهریزی برای صاحبخانه شدن آنها به سالهای دور موکول میشود. این امر تأثیر منفی بر نرخ ازدواج و فرزندآوری دارد.
-
گروه چهارم: «خانوادههای دارای چند فرزند» (۳ فرزند و بیشتر)
آن ها به واحد بزرگی (۸۰ تا ۱۰۰ متر) نیاز دارند که اجاره آن در تهران به راحتی ۸ تا ۱۲ میلیون تومان است. برای خانوادهای با درآمد ۱۵ میلیون تومان, اجاره ۱۰ میلیون تومانی (۶۶ درصد درآمد) یعنی قرض گرفتن برای تأمین خوراک فرزندان.
دلایل جهش اجارهبها (قیمت مسکن، تورم، عرضه و تقاضا)
سه دلیل اصلی برای جهش ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصدی اجارهبها در یک سال وجود دارد:
-
دلیل اول: افزایش قیمت مسکن (۸۰ درصد در یک سال)
وقتی قیمت خرید یک آپارتمان از ۲ میلیارد تومان به ۳.۶ میلیارد تومان (افزایش ۸۰ درصدی) میرسد، موجران انتظار دارند که نرخ بازگشت سرمایه (به صورت اجاره) نیز افزایش یابد. معمولاً نرخ بازگشت سرمایه در بازار مسکن تهران حدود ۵ تا ۷ درصد است (یعنی اگر آپارتمانی ۳.۶ میلیارد تومان قیمت دارد, اجاره ماهانه باید حدود ۱.۵ تا ۲.۱ میلیون تومان باشد). اما به دلیل تورم و تقاضای زیاد, این نرخ عملاً به ۱۰-۱۲ درصد رسیده است (اجاره ۳ تا ۳.۶ میلیون تومان برای همان واحد).
-
دلیل دوم: تورم عمومی (نرخ تورم ۷۳.۵ درصد)
هزینههای زندگی (خوراک، پوشاک، حمل و نقل) برای خود موجر نیز افزایش یافته است. بنابراین، برای حفظ قدرت خرید خود، موجر مجبور است اجاره را مطابق با تورم افزایش دهد (حداقل ۷۰ درصد).
-
دلیل سوم: کاهش عرضه واحدهای استیجاری
بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی در دو سال اخیر, آپارتمان خود را از بازار اجاره خارج کرده و به فروش رساندهاند (به دلیل قیمتهای بالا). در نتیجه, تعداد واحدهای خالی برای اجاره کاهش یافته و رقابت مستأجران برای اجاره واحدهای باقیمانده, قیمت را بالا برده است (قانون عرضه و تقاضا: کاهش عرضه در برابر تقاضای ثابت، منجر به افزایش قیمت میشود).
آمار و ارقام؛ جدول اجاره مناطق مختلف تهران
مقایسه اجاره ماهانه در تابستان ۱۴۰۴ و تابستان ۱۴۰۵ (و سهم آن از درآمد):
-
منطقه ۱ (شمال تهران، تجریش)
اجاره ۱۴۰۴: ۱۰-۱۲ میلیون. اجاره ۱۴۰۵: ۲۰-۲۵ میلیون (+۱۰۰ درصد). سهم از درآمد (با درآمد فرضی ۵۰ میلیون تومان): ۴۰-۵۰ درصد.
-
منطقه ۵ (غرب تهران، سعادتآباد)
اجاره ۱۴۰۴: ۶-۸ میلیون. اجاره ۱۴۰۵: ۱۲-۱۶ میلیون (+۱۰۰ درصد). سهم از درآمد (با درآمد فرضی ۲۰ میلیون تومان): ۶۰-۸۰ درصد.
-
منطقه ۸ (شرق تهران، نارمک)
اجاره ۱۴۰۴: ۳-۴ میلیون. اجاره ۱۴۰۵: ۶-۸ میلیون (+۱۰۰ درصد). سهم از درآمد (با درآمد فرضی ۱۰ میلیون تومان): ۶۰-۸۰ درصد.
-
منطقه ۱۵ (جنوب تهران، افسریه)
اجاره ۱۴۰۴: ۱.۵-۲ میلیون. اجاره ۱۴۰۵: ۳-۴ میلیون (+۱۰۰ درصد). سهم از درآمد (با درآمد فرضی ۶ میلیون تومان): ۵۰-۶۶ درصد.
این مقایسه نشان میدهد که در همه مناطق، سهم اجاره از درآمد خانوادهها به بالای ۵۰ درصد رسیده است.
راهکارها (برای دولت و مستأجران) و پیشبینی آینده
راهکارهای دولت
- اول: «اعطای وام ودیعه مسکن با سقف بالاتر». بانک مرکزی باید سقف وام ودیعه را برای تهران به حداقل ۵۰۰ میلیون تومان افزایش دهد (تا ۳۰ درصد رهن را پوشش دهد).
- دوم: «کنترل بازار اجاره با تعیین سقف افزایش سالانه (مثلاً حداکثر ۲۰ درصد)». این کار نیاز به اراده سیاسی دارد.
- سوم: «ساخت مسکن استیجاری ارزانقیمت توسط دولت» (طرح نهضت ملی مسکن برای اجاره).
- چهارم: «حمایت از مستأجران کمدرآمد با پرداخت یارانه اجاره». دولت میتواند به خانوارهای دهک ۱ تا ۳ ماهانه ۱ تا ۲ میلیون تومان یارانه اجاره پرداخت کند.
راهکارهای مستأجران
- اول: «مهاجرت به شهرهای اقماری». مثلاً به جای تهران، در شهرهایی مثل شهریار، قدس، چهاردانگه، نسیمشهر، و یا کرج اجاره کنید. اجاره در این شهرها ۳۰-۴۰ درصد ارزانتر از تهران است.
- دوم: «کوچ به واحدهای کوچکتر». به جای واحد ۸۰ متری, یک واحد ۵۰-۶۰ متری اجاره کنید و فرزندان را در یک اتاق جمع کنید.
- سوم: «مذاکره با موجر». از موجر بخواهید که اجاره را به صورت اقساط (مثلاً ماهانه نصف، آخر سال نصف) بپردازید یا تخفیف بگیرید.
پیشبینی آینده
تا زمانی که جنگ و تحریمها ادامه دارد و قیمت مسکن در حال جهش است, اجارهبها نیز افزایش خواهد یافت. کارشناسان معتقدند بدترین شرایط در پاییز و زمستان ۱۴۰۵ (با شروع سال تحصیلی جدید و تقاضای بیشتر) رخ میدهد. بهترین امید، پایان جنگ (حداکثر تا ۱ سال دیگر) و تزریق سرمایهگذاری خارجی برای ساخت مسکن است.