بازار مسکن اسیر نرخ‌گذاری صوری در سایت‌های اینترنتی: طمع مالکان و قیمت‌های کاذب!

آسیانیوز ایران؛ سرویس اقتصادی:

اگر این روزها به سایت‌های اینترنتی خرید و فروش ملک سر زده باشید، با طیف وسیعی از قیمت‌ها روبرو می‌شوید؛ از آپارتمان‌های به ظاهر ارزان تا واحدهای مسکونی با قیمت‌های نجومی. اما هشدار نایب رئیس اتحادیه املاک کشور نشان می‌دهد که بسیاری از این آگهی‌ها واقعی نیستند و بازار مسکن اسیر «نرخ‌گذاری صوری» شده است. بر اساس اعلام این مقام صنفی، در سایت‌های اینترنتی فروش مسکن نرخ‌گذاری غیرواقعی انجام می‌شود و برخی از آگهی‌ها اصلاً وجود خارجی ندارند. این پدیده که به نوعی «تبلیغات کاذب» در فضای مجازی محسوب می‌شود، آرامش و شفافیت بازار مسکن را برهم زده و اعتماد مردم را سلب کرده است.

نایب رئیس اتحادیه املاک همچنین به نقش مالکان بزرگ در این نابسامانی اشاره کرده و گفته است آن‌ها واحدهای مسکونی خود را با قیمت‌های بسیار بالاتر از عرف بازار در سایت‌ها عرضه می‌کنند. این اقدام که نوعی «قیمت‌گذاری صوری» نام دارد، بدون هیچ نظارتی انجام می‌شود و عملاً بازار را به سمت گرانی‌های بی‌اساس سوق می‌دهد. در شرایطی که قدرت خرید مردم روز به روز کاهش می‌یابد، وجود آگهی‌های غیرواقعی و قیمت‌های کاذب، دسترسی به مسکن واقعی را برای متقاضیان دشوارتر می‌کند. در گزارش پیش رو، جزئیات کامل این هشدار صنفی، تحلیل پیامدهای نرخ‌گذاری صوری بر بازار مسکن و راهکارهای پیشنهادی برای ساماندهی آگهی‌های اینترنتی را برای شما مخاطبان عزیز تشریح خواهیم کرد.

نرخ‌گذاری صوری چیست و چگونه بازار مسکن را به هم می‌ریزد؟

«نرخ‌گذاری صوری» اصطلاحی است که نایب رئیس اتحادیه املاک برای توصیف وضعیت فعلی آگهی‌های فروش مسکن در سایت‌های اینترنتی به کار برده است. اما این پدیده دقیقاً چیست و چه مکانیسمی دارد؟ در تعریف ساده، نرخ‌گذاری صوری به معنای انتشار قیمت‌هایی است که هیچ پشتوانه واقعی در بازار ندارند. این قیمت‌ها یا توسط مالکانی اعلام می‌شوند که قصد فروش واقعی ندارند، یا توسط واسطه‌هایی که می‌خواهند سطح قیمت‌ها را به نفع خود دستکاری کنند. مکانیسم اثرگذاری این پدیده بر بازار مسکن چندلایه است:

1. لایه اول، ایجاد «توهم تقاضا» است. وقتی مخاطب در یک سایت ملکی، ده‌ها آگهی با قیمت‌های بالا می‌بیند، تصور می‌کند که بازار در آن سطح قیمتی فعال است و تقاضا وجود دارد. این توهم، فروشندگان واقعی را ترغیب می‌کند که قیمت ملک خود را به سطح آن آگهی‌های کاذب برسانند.
2. لایه دوم، «قفل شدن بازار» است. فروشندگانی که قیمت‌های کاذب و نجومی اعلام می‌کنند، عملاً ملک خود را نمی‌فروشند (چون خریداری در آن قیمت وجود ندارد)، اما حضور آگهی‌های آن‌ها باعث می‌شود خریداران واقعی نتوانند به قیمت واقعی دست پیدا کنند.
3. لایه سوم، «کاهش شفافیت» است. در یک بازار شفاف، قیمت‌ها بازتابی از عرضه و تقاضای واقعی هستند. اما وقتی آگهی‌های کاذب و قیمت‌های صوری به وفور یافت می‌شوند، تشخیص قیمت واقعی یک ملک برای خریدار عادی تقریباً غیرممکن می‌شود. او مجبور است ساعت‌ها تماس بگیرد، استعلام کند، و باز هم احتمال مواجهه با آگهی‌های جعلی وجود دارد.

• نتیجه نهایی: اتلاف وقت و انرژی، کاهش اعتماد، و در نهایت، دلسردی متقاضیان واقعی مسکن.

نقش مالکان بزرگ در ایجاد التهابات قیمتی

یکی از نکات مهم در اظهارات نایب رئیس اتحادیه املاک، اشاره به «مالکانی که تعداد زیادی واحد مسکونی دارند» است. این گروه که می‌توان آن‌ها را «سرمایه‌داران ملکی» یا «مالکان چندواحدی» نامید، نقش کلیدی در ایجاد نرخ‌گذاری صوری ایفا می‌کنند. این افراد که اغلب ده‌ها واحد آپارتمان در نقاط مختلف شهر دارند، با یک راهبرد هوشمندانه (اما مخرب) بازار را دستکاری می‌کنند. راهبرد آن‌ها به این صورت است: به جای اینکه همه واحدهای خود را با قیمت واقعی و رقابتی به فروش برسانند، تعدادی از واحدها را با قیمت‌های بسیار بالاتر از عرف بازار در سایت‌ها آگهی می‌کنند. این آگهی‌ها لزوماً برای فروش واقعی نیستند؛ بلکه هدف آن‌ها «قیمت‌سازی» است. وقتی خریداران و سایر فروشندگان می‌بینند که فلان واحد در فلان منطقه با قیمت نجومی آگهی شده، تصور می‌کنند که قیمت‌ها در آن منطقه به آن سطح رسیده است. سپس مالک بزرگ، سایر واحدهای خود را با قیمتی کمی پایین‌تر (اما همچنان بالاتر از نرخ واقعی) به فروش می‌رساند. این شیوه که در اصطلاح اقتصادی «قیمت‌گذاری رهبری» (Price Leadership) نام دارد، در بازارهای انحصاری یا الیگوپولی رایج است. مشکل اینجاست که در بازار مسکن ایران، هیچ نهاد ناظری بر این رفتارها وجود ندارد. اتحادیه املاک تنها بر عملکرد مشاوران املاک (و نه مالکان شخصی) نظارت دارد و سایت‌های اینترنتی نیز عمدتاً مسئولیتی در قبال درستی آگهی‌ها نمی‌پذیرند. به گفته نایب رئیس اتحادیه، «نظارتی بر آن وجود ندارد» و این خلأ قانونی، بستر را برای سوءاستفاده سرمایه‌داران ملکی فراهم کرده است.

آگهی‌های بی‌وجود؛ کلاهبرداری یا تبلیغات منفی؟

بخش دیگری از هشدار نایب رئیس اتحادیه املاک، به آگهی‌هایی اشاره دارد که «اصلاً وجود خارجی ندارند». این پدیده که می‌توان آن را «آگهی‌های فانتوم» (Phantom Listings) نامید، دو کاربرد اصلی دارد:

1. کاربرد اول، «کلاهبرداری مستقیم» است. برخی افراد سودجو با انتشار آگهی‌های جذاب (قیمت پایین، موقعیت خوب، متراژ مناسب) متقاضیان را جذب کرده و از آن‌ها بیعانه دریافت می‌کنند. پس از دریافت مبلغ، ناپدید می‌شوند و هیچ ملکی در کار نبوده است. این نوع کلاهبرداری در سال‌های اخیر به ویژه در پلتفرم‌های کمتر نظارت‌شده افزایش یافته است.
2. کاربرد دوم، «جوسازی بازار» است. برخی مشاوران املاک یا خود مالکان، آگهی‌هایی برای ملک‌هایی منتشر می‌کنند که یا فروخته شده‌اند، یا اصلاً موجود نیستند، اما همچنان آگهی آن‌ها در سایت باقی می‌ماند. هدف از این کار، ایجاد حس «فوریت» و «رقابت» در خریداران است. وقتی خریدار می‌بیند که ده‌ها آگهی برای یک منطقه وجود دارد، تصور می‌کند بازار داغ است و اگر سریع تصمیم نگیرد، فرصت را از دست می‌دهد. در نتیجه، بدون تحقیق کافی، حاضر است قیمت بالاتری بپردازد.

سایت‌های آگهی‌دهنده معمولاً در برابر این پدیده مسئولیتی نمی‌پذیرند. آن‌ها اعلام می‌کنند که «درستی آگهی بر عهده آگهی‌دهنده است» و صرفاً بستری برای انتشار فراهم کرده‌اند. اما به گفته منتقدان، این سایتها از این آگهی‌های کاذب سود می‌برند (چون تعداد آگهی‌های بیشتر برای آن‌ها جذابیت و درآمد تبلیغاتی به همراه دارد) و انگیزه چندانی برای پالایش آگهی‌های جعلی ندارند. نایب رئیس اتحادیه املاک خواستار ورود نهادهای نظارتی به این موضوع شده است.

پیامدهای نرخ‌گذاری صوری بر قدرت خرید مردم

بار اصلی نرخ‌گذاری صوری و آگهی‌های کاذب بر دوش «متقاضیان واقعی مسکن» است؛ همان افرادی که سال‌ها پس‌انداز کرده‌اند تا صاحب یک خانه شوند. این پیامدها در چند سطح قابل بررسی است:

1. سطح اول، «افزایش غیرواقعی انتظارات قیمتی» است. وقتی یک خریدار بالقوه، روزها و هفته‌ها در سایت‌ها جستجو می‌کند و فقط با قیمت‌های نجومی و کاذب روبرو می‌شود، به تدریج باور می‌کند که «مسکن واقعاً به این قیمت‌ها رسیده است». این باور غلط، او را یا از خرید منصرف می‌کند (چون توان پرداخت ندارد) یا مجبور می‌کند وام‌های سنگین و غیرمنطقی بگیرد.
2. سطح دوم، «اتلاف زمان و هزینه» است. بسیاری از خریداران ساعتها وقت خود را صرف تماس با آگهی‌های مختلف می‌کنند، جلسه بازدید ترتیب می‌دهند و بعد متوجه می‌شوند که آگهی کذب بوده یا ملک فروخته شده است. در شرایطی که زمان برای بسیاری از افراد (به ویژه شاغلان و خانواده‌ها) یک سرمایه گرانبهاست، این اتلاف قابل توجه است. همچنین هزینه رفت‌وآمد برای بازدید از ملک‌هایی که وجود خارجی ندارند، بار مالی اضافی به خریدار تحمیل می‌کند.
3. سطح سوم، «تغییر الگوی مصرف و اجاره‌نشینی اجباری» است. وقتی خرید مسکن به دلیل قیمت‌های کاذب و غیرواقعی دشوار می‌شود، بسیاری از خانواده‌ها به سمت «اجاره‌نشینی طولانی‌مدت» روی می‌آورند. این امر خود به افزایش تقاضا در بازار اجاره و در نتیجه افزایش اجاره‌بها منجر می‌شود. بدین ترتیب، یک مشکل (نرخ‌گذاری صوری در بازار فروش) به مشکل دیگری (گرانی اجاره) تبدیل می‌شود. نایب رئیس اتحادیه املاک هشدار داده است که اگر نظارت بر آگهی‌های اینترنتی هرچه سریعتر آغاز نشود، وضعیت بازار مسکن از این هم بدتر خواهد شد.

راهکارهای پیشنهادی برای ساماندهی آگهی‌های مسکن

با توجه به هشدار نایب رئیس اتحادیه املاک، کارشناسان چند راهکار عملی برای ساماندهی آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی ارائه داده‌اند:

1. نخستین راهکار، «الزام به درج کد رهگیری مشاور املاک» در تمام آگهی‌های فروش مسکن است. کد رهگیری، یک کد منحصر‌به‌فرد است که پس از ثبت معامله در دفاتر مشاوران املاک و در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات صادر می‌شود. اگر هر آگهی فروش ملک ملزم به درج این کد باشد، آگهی‌های جعلی و بدون پشتوانه به راحتی قابل شناسایی و حذف خواهند بود.
2. دومین راهکار، «مسئول کردن سایت‌های آگهی‌دهنده» است. در حال حاضر، این سایتها هیچ مسئولیتی در قبال محتوای آگهی‌ها ندارند. کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که قانوناً این سایتها ملزم شوند تا در صورت گزارش تخلف، ظرف ۲۴ ساعت آگهی مورد نظر را حذف کنند و در صورت تکرار تخلف از یک آگهی‌دهنده، حساب او را مسدود نمایند. همچنین جرایم نقدی برای سایتهایی که همکاری نکنند، می‌تواند یک مکانیسم بازدارنده مؤثر باشد.
3. سومین راهکار، «شفاف‌سازی قیمت‌ها با ایجاد سامانه ملی املاک» است. بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یک سامانه ملی دارند که اطلاعات دقیق معاملات انجام‌شده (قیمت نهایی، متراژ، موقعیت، سال ساخت) در آن ثبت می‌شود و عموم مردم می‌توانند به آن دسترسی داشته باشند. وجود چنین سامانه‌ای در ایران (که برخی اقدامات اولیه برای آن انجام شده اما هنوز کامل نشده) می‌تواند به طور ریشه‌ای مشکل نرخ‌گذاری صوری را حل کند. وقتی خریداران به اطلاعات دقیق معاملات واقعی دسترسی داشته باشند، هیچ آگهی کاذبی نمی‌تواند آن‌ها را فریب دهد. تا آن زمان، نایب رئیس اتحادیه املاک توصیه می‌کند که مردم حتماً از طریق مشاوران املاک معتبر و دارای پروانه کسب اقدام به خرید و فروش مسکن کنند و فریب آگهی‌های اغواکننده در فضای مجازی را نخورند.