​هشدار تند سخنگوی ثبت اسناد درباره معاملات غیررسمی؛ با سند سبز حتی قولنامه هم امضا نکنید

آسیانیوز ایران؛ سرویس حقوقی:

شاید باورتان نشود اما یک برگ کاغذ با رنگ سبز، حالا می تواند سرنوشت یک معامله چند میلیاردی را به کلی تغییر دهد. این بار نه یک کارشناس بازار مسکن، که سخنگوی رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، پای سند سبز را به یک هشدار جدی باز کرده است. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد، دیروز با انتشار یک اطلاعیه و مصاحبه خبری، از مردم خواست که در مواجهه با اسناد مالکیت حدنگار (همان سند سبز تک برگ)، کاملاً هوشیار باشند و به هیچ عنوان تن به معامله غیررسمی ندهند. حرف او صریح و بدون تعارف است: «اگر ملکی سند سبز دارد، حتی یک قولنامه هم امضا نکنید.»

این هشدار، در شرایطی مطرح می شود که بازار مسکن این روزها با رکود نسبی و همزمان افزایش قیمت های نجومی رو به رو است. بسیاری از خریداران که به دنبال یک خانه ارزان تر یا فرار از اجاره های سرسام آور هستند، ممکن است فریب پیشنهادهای فروشندگان را بخورند و بدون تشریفات قانونی، فقط با یک قولنامه عادی، دست به خرید بزنند. قویدل در توضیح علت این هشدار، به یک نکته کلیدی اشاره کرده است: در معاملات عادی که با مبایعه نامه های سه برگی یا قولنامه های دست نویس و تایپی در بنگاه ها انجام می شود، هیچ تضمین حقوقی برای خریدار وجود ندارد. به ویژه اگر ملک مورد نظر، دارای سند تک برگ سبز حدنگار باشد، همه چیز می تواند علیه خریدار تمام شود.

به گفته سخنگوی ثبت اسناد، مشکلاتی مثل عدم پرداخت کامل ثمن، اختلاف بر سر تخلیه ملک یا حتی خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی، همگی می توانند خریدار را در یک پرونده حقوقی طولانی گرفتار کنند. گرفتاری ای که ممکن است سال ها طول بکشد و در نهایت، تنها چیزی که نصیب خریدار می شود، استرداد وجه پرداختی است؛ آن هم نه با ارزش روز، بلکه با ارزش همان روزی که پول را پرداخت کرده است. اینجاست که پای یک خطر دیگر به میان می آید: تورم. قویدل تأکید کرده که با توجه به تورم افسارگسیخته این روزها، حتی اگر خریدار پس از ماه ها یا سال ها بتواند پول خود را پس بگیرد، ارزش واقعی آن مبلغ به شدت کاهش یافته و عملاً بخش اعظم سرمایه خود را از دست داده است.

در واقع، حرف قویدل یک پیام ساده اما مهم دارد: در دنیای امروز، یک قولنامه ساده، دیگر برای خرید خانه کافی نیست و هرگونه مسامحه در تنظیم سند رسمی، می تواند به فاجعه مالی برای خریدار تبدیل شود. این هشدار، بیش از هر چیز متوجه افرادی است که به دلیل هزینه های بالای مشاوران املاک یا بی اطلاعی از قوانین جدید، سعی می کنند از مسیر غیررسمی اقدام کنند.

تفاوت اسناد حدنگار سبز با اسناد دفترچه ای قدیمی؛ چرا سند سبز خط قرمز جدیدی است؟

سند مالکیت حدنگار یا همان سند سبز تک برگ، بر اساس نقشه های دقیق حدنگار (کاداستر) صادر می شود و اطلاعات آن در سامانه های ملی ثبت املاک به روز رسانی می شود. این سند نسبت به اسناد قدیمی دفترچه ای، دقیق تر است و مرزهای ملک، مساحت و همه تغییرات مالکیتی را به صورت شفاف ثبت می کند. اما به گفته کارشناسان، همین شفافیت بالا، باعث شده که سازمان ثبت اسناد، بر انجام معاملات این گونه املاک به صورت کاملاً رسمی تأکید ویژه ای داشته باشد. در اسناد قدیمی، امکان ثبت معاملات عادی و بعداً تنظیم سند رسمی، با دردسرهای کمتری همراه بود، اما در سند سبز، به دلیل اتصال آن به بانک اطلاعاتی مرکزی و الزامات قانون حدنگار، هرگونه معامله غیررسمی می تواند منجر به ثبت نشدن انتقال مالکیت در سامانه شده و خریدار را در هاله ای از ابهام حقوقی قرار دهد.

خطرات حقوقی معامله عادی برای خریدار از منظر قانون مدنی و قانون الزام

قانون مدنی ایران، اگرچه انجام معاملات عادی را به رسمیت می شناسد، اما در مواردی که املاک دارای سند رسمی هستند، قانون الزام به تنظیم سند رسمی مصوب ۱۴۰۳، شرایط را به کلی تغییر داده است. بر اساس این قانون، در معاملات املاک دارای سند رسمی، تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی الزامی است و هرگونه معامله عادی، نه تنها ضمانت اجرایی ندارد، بلکه در صورت اختلاف، دادگاه نیز نمی تواند بر اساس یک قولنامه عادی، حکم به انتقال مالکیت صادر کند. در این شرایط، تنها حقی که برای خریدار باقی می ماند، طرح دعوای استرداد وجه (پس دادن پول) علیه فروشنده است؛ دعوایی که ممکن است ماه ها و سال ها در محاکم به طول بینجامد و در نهایت نیز، با توجه به وضعیت مالی فروشنده، امکان وصول آن بسیار کم باشد. به عبارت دیگر، با امضای یک قولنامه عادی برای ملک دارای سند سبز، خریدار عملاً خود را از تمامی حمایت های قانونی محروم کرده است.

اثر تورم بر ارزش پول و ضرر خریدار در معاملات غیررسمی؛ یک محاسبه تلخ

شاید مهم ترین بخش هشدار سخنگوی ثبت اسناد، اشاره به تورم و کاهش ارزش پول در فرآیندهای طولانی دادگاهی است. فرض کنید خریدار، مبلغ ۵ میلیارد تومان را به عنوان بیعانه یا بخشی از ثمن معامله به فروشنده پرداخت کرده و سپس فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می کند. خریدار برای دریافت وجه خود، باید طرح دعوی کند و فرآیند رسیدگی در دادگاه، به راحتی می تواند یک تا دو سال طول بکشد. در این بازه زمانی، با نرخ تورم سالانه حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد، ارزش واقعی آن ۵ میلیارد تومان، به کمتر از نصف کاهش می یابد. یعنی خریدار در نهایت، مبلغی را پس می گیرد که قدرت خرید آن در روز دریافت، شاید معادل یک چهارم قدرت خرید زمان پرداخت باشد. این ضرر، علاوه بر هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل، می تواند یک فاجعه مالی برای خانواده ها ایجاد کند.

نقش دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک در پیشگیری از معاملات غیررسمی

با توجه به هشدار جدید سازمان ثبت اسناد، نقش دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک در شفاف سازی فرآیند معاملات، بیش از پیش حیاتی می شود. دفاتر اسناد رسمی به عنوان تنها مراجع قانونی تنظیم سند رسمی، موظف اند که قبل از تنظیم سند، استعلامات لازم را از سامانه ثبت اسناد به عمل آورند و از صحت سند مالکیت و هویت طرفین مطمئن شوند. از سوی دیگر، مشاوران املاک نیز که معمولاً اولین حلقه ارتباطی با خریدار و فروشنده هستند، باید کاملاً از این هشدار آگاه باشند و در صورت مشاهده ملک دارای سند سبز، مشتریان خود را به انجام معامله رسمی تشویق کنند. متأسفانه، برخی از بنگاه های املاک به دلیل کسب سود بیشتر از کمیسیون معاملات عادی (که معمولاً مالیات کمتری دارد)، مشتریان را تشویق به امضای قولنامه های غیررسمی می کنند و این رفتار، آنها را در معرض شکایت و مسئولیت حقوقی نیز قرار می دهد.

آینده بازار مسکن و تأثیر قانون الزام بر کاهش کلاهبرداری های ملکی

با تصویب و اجرای قانون الزام به تنظیم سند رسمی، انتظار می رود که بازار مسکن به سمت شفافیت بیشتر و کاهش کلاهبرداری های ملکی حرکت کند. این قانون، عملاً خریداران را ملزم می کند که از همان ابتدا، مسیر رسمی را طی کنند و در نتیجه، ریسک معاملات غیررسمی تا حد زیادی کاهش می یابد. از سوی دیگر، سازمان ثبت اسناد نیز با هوشمندسازی فرآیندها و اتصال سامانه های خود به سامانه های مالیاتی و قضایی، امکان ثبت معاملات جعلی و جعل اسناد را به حداقل رسانده است. اما آنچه در این میان اهمیت دارد، افزایش سواد حقوقی و مالی مردم است. بسیاری از خریداران، به دلیل بی اطلاعی از این قوانین، همچنان به روش های سنتی اعتماد دارند. بنابراین، سازمان ثبت اسناد و رسانه ها باید با اطلاع رسانی گسترده و مستمر، فرهنگ انجام معاملات رسمی را در بین مردم نهادینه کنند تا دیگر شاهد پرونده های تلخ دادگاهی نباشیم.